01
審查我的租約 →租戶
簽署、續租或搬遷租賃物業前，先審查租約。
本頁適合哪些人
針對實際交易決策的商業租約建議。
商業租約不只是一份租賃物業文件。它可以控制營運成本、日後出售價值、責任、退出權、現金流及業務延續性。我們在這些風險被鎖定前先行審查文件。
02
檢查業主條款 →業主
檢查租約草案是否保障租金、擔保、執行權及資產價值。
03
檢查企業租約風險 →企業買家
交割前了解租約轉讓、業主同意及租賃物業風險。
04
轉介事項 →代理商
及早法律審查及找出問題，可加快租約事項進展。
審查範圍
商業租約審查會檢查甚麼？
審查旨在識別法律風險、商業壓力點及談判項目，不只是校對租約。
CPI、固定加幅、市場租金審查、ratchet 條款、時間及通知機制。
市政費、保險、body corporate、管理費、公用事業、推廣費及成本回收條款。
行使期限、嚴格通知日期、先決條件、市場租金審查及續租文件。
租約期滿還原、維修標準、裝修拆除、交接狀況及擔保解除風險。
業主同意、企業出售影響、新租戶批准及持續責任解除。
銀行擔保文字、保證金金額、董事保證，以及轉讓後或租約期滿後的責任。
免租期、業主補貼、進場日期、批准義務、clawback 及工程時間。
違約通知、欠款、利息、收回物業權、終止權、糾紛條款及執行風險。
《Retail Shop Leases Act》是否適用、披露、法律意見報告、禁止收費及 outgoings 要求。
核心文件擬議租約
完整租約草案，而不是只傳送附表或 heads of terms。
商業條款協議要點
早期商業承諾可能影響談判籌碼。
零售商舖租約披露聲明
如租約可能被規管為零售商舖租約，這份文件便屬相關。
租賃優惠租賃優惠契約
免租期、裝修補貼、clawback 及時間義務。
工程裝修文件
圖則、批准條件、進場日期及業主工程。
交易租約轉讓文件
透過企業買賣接管租賃物業時需要。
成本風險outgoings（營運支出）估算
年度估算、可追討類別及分攤詳情。
情境電子郵件往來
特殊條件、附屬協議、截止日期及已同意變更。
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便宜或倉促的租約審查，可能錯過真正的商業問題。
真正風險未必從條款標題可見。它可能藏在租金、續租權、outgoings（營運支出）、裝修、違約、轉讓及退租還原條款如何互相作用之中。審查應協助您決定哪些條款可接受、應談判、需澄清或應拒絕。
過程
租約審查如何進行。
流程設計直接清晰。我們確認文件、審查法律及商業風險，並在簽署前協助您決定下一步。
傳送文件
上載或電郵租約、heads of agreement、披露聲明、租賃優惠契約及任何相關文件。
風險評估
我們識別關鍵法律義務、商業風險、缺漏資料及談判點。
諮詢電話或報告
您會收到實用建議，了解條款意思及應考慮哪些修改。
協商或最終確定
我們可協助修訂、往來信函、簽署步驟及相關租約文件。
需要審查商業租約？
簽署、續租、轉讓或承諾使用租賃物業前，請先傳送租約文件。
常見問題
商業租約審查常見問題。
僅供一般資訊。具體建議取決於租約、交易、租賃物業及各方情況。
租賃審查的費用如何報價？
請說明您是租戶、業主還是企業買家，並列出現有文件。報價取決於租約長度及複雜程度、披露聲明、協議要點、租賃優惠或裝修契據、轉讓文件、所需修改及協商工作。請要求我們以書面確認費用計算方式、委託範圍及任何查詢費或其他代支費用。
委託範圍是否包括租約修改及協商？
請確認委託是否只包括審查及意見，還包括草擬修改、與對方通信及協商條款。相關契據、額外版本及進一步協商，應在開始工作前納入已確認的範圍，或另行議定。
如果我有簽約截止日期，我應該提供哪些資料？
請說明確切截止日期、擬定租約開始日期、處所地址、交易雙方、是否已簽署要約或協議要點、現有文件及主要疑問。我們會確認是否能接受委託及文件提供方式；在確認可以代理前，請勿發送任何機密資料。
簽署前應否審查商業租約？
應該。商業租約可能產生長期義務，包括租金、outgoings（營運支出）、退租還原、擔保、裝修、保險、轉讓及違約。簽署前審查，讓您有機會談判或澄清風險。
商業租約審查包括甚麼？
審查通常涵蓋租金、租金審查、outgoings（營運支出）、續租權、允許用途、裝修、租賃優惠、擔保、保證、轉讓、分租、違約、退租還原，以及任何特殊條件或披露文件。
可以緊急審查租約嗎？
能否加急，取決於文件長度、複雜程度及目前工作量。請傳送所有文件及簽署期限，以便我們確認能否妥善處理。
你們會為租戶及業主審查租約嗎？
可以，但須先做利益衝突檢查。Ensure Legal 協助租戶、業主、企業買家、賣家及代理處理昆士蘭商業租約事項。
零售商舖租約與一般商業租約有何不同？
有分別。如租賃物業及用途符合《Retail Shop Leases Act 1994 (Qld)》，租約可能受該法規管，影響披露、outgoings（營運支出）、租金審查、成本、轉讓及糾紛處理。
購買企業時，租約審查有幫助嗎？
會。如企業在租賃物業經營，租約可能影響企業價值、轉讓時間、業主同意、擔保、保證及交割風險。
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