根據現行的外國投資法規，外國投資者通常被限制在澳洲購買已建成的住宅。但房產權益的轉讓方式並非只有普通的買賣。最近一起家事法庭案件就說明了合法途徑的重要性。
在該案中，一位外國客戶透過家庭法院的命令獲得了已建成住宅物業的所有權。這一結果需要仔細考慮外國投資框架以及昆士蘭州的稅收問題，包括額外的外國收購者稅（AFAD）。
為什麼獲得所有權的方式很重要
外國投資規則著重於如何取得土地權益。購買現有房屋的傳統協議與因法院命令而進行的產權轉移，其處理方式並不相同。
外國投資審查委員會的指導意見解釋說，如果權益是根據《投資公司法》第 79 條透過家庭法院命令取得的，則適用以下規定： 1975年家庭法, 該收購可能被視為依法發生的權力轉移。這可能與是否需要進行外國投資申報有關。
法院命令與同意令不同。
這種區別至關重要。僅僅因為涉及家庭法律程序，結果並非必然如此。
外國投資審查委員會（FIRB）的指導意見區分了法院裁定的命令和雙方自願達成並透過同意令正式確定的安排。同意令可能保留自願性要素，因此適用的例外情況可能不完全相同。事實、命令措辭以及達成命令的步驟都至關重要。
FIRB只是分析的一部分。
即使收購是依據家庭法院的命令進行的，各方可能仍需要以下方面的建議：
- 收款人是否為出於對外投資目的的外國人；
- 任何外國投資審查委員會 (FIRB) 的批准、通知或記錄保存要求；
- 昆士蘭州轉讓稅和AFAD；以及
- 實施財產分割的稅務和實際後果。
目前外國投資者購買現有住宅受到許多限制，因此在最終確定房產交易前尋求專業建議尤其重要。家事法院的審理程序可能會改變分析結果，但並不能免除仔細審查細節的必要性。
儘早尋求建議
如果您在家庭法律訴訟中涉及已建成的住宅物業，且其中一方可能是外國人，請在法院作出裁決或和解協議生效前尋求獨立的法律和稅務建議。 Ensure Legal 可以協助昆士蘭州的客戶儘早識別房產法律問題，並協調交易所需的各項步驟。
延伸閱讀： 澳洲外國投資：住宅用地 和 指導說明 2：關鍵概念.
本文僅提供一般訊息，不構成法律或稅務建議，具體情況需視個案而定。
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