作者：Ensure Legal 安信法律｜法律及官方資料核對日期：2026 年 10 月 8 日
「男朋友已經買過樓，我第一次買，是不是所有首次置業優惠都沒有了？」
在昆士蘭，答案可能是：你不能再領首次置業補助，但仍有機會獲得首次置業印花稅優惠。關鍵不是合約上寫「單身」還是「同居」，而是每個計劃採用甚麼法律標準。
昆州的補助與印花稅，正是兩套最容易混淆的標準。聯邦首期擔保及退休金計劃又有自己的規則。同居情侶分開買樓，確實可能各自保留某些資格，但不能直接推論成「每人一定有 $30,000」或「兩間樓都可以免稅出租」。
以下以假設案例解說。金額均為澳元，案例不代表個別申請已獲批准。
先分清：補助、印花稅優惠和首期擔保是三回事
1. First Home Owner Grant：買合資格新樓的現金補助
昆州現行合資格新樓交易的補助為 $30,000，並已延續至 2026 年 7 月 1 日起的合資格交易，並非在 2026 年 6 月底自動回落至 $15,000。新樓連土地及合約變更的價值必須低於 $750,000；剛好 $750,000 也不合資格。參閱昆州政府最新補助說明及 QRO 申請條件。
補助適用於符合定義的新樓、樓花及部分符合法定條件的大幅翻新物業，普通二手樓不適用。「剛裝修好」不等於法律上的新樓。同一宗合資格交易只有一份補助，兩人聯名買同一間樓，不會變成 $60,000。所有相關業主均須加入申請，不能只挑合資格的一人申報。法律依據為 First Home Owner Grant and Other Home Owner Grants Act 2000 第 10 及 17 條。
2. Transfer duty concessions：減免物業轉讓稅，俗稱印花稅
這是減少交易應付稅款，不是額外派發現金。對符合資格的首次買家：
- 二手住宅：現行合資格住宅價值不超過 $700,000，一般可免轉讓稅；超過 $700,000 而低於 $800,000，優惠逐步減少。達 $800,000 或以上，不再有該首次置業優惠，但可能仍有一般自住優惠。
- 合資格新樓：適用於 2025 年 5 月 1 日起的相關合約，新樓首次置業優惠沒有相應樓價上限，合資格住宅部分的轉讓稅可減至零。
因此，一間價值 $820,000 的合資格新樓，買家可能拿不到 FHOG，卻仍可符合新樓印花稅優惠。兩個計劃不可混用同一個樓價上限。官方規則見 QRO 二手住宅首次置業優惠及新樓首次置業優惠。
3. 聯邦 5% Deposit Scheme：協助合資格買家以較低首期借貸
Australian Government 5% Deposit Scheme 由 Housing Australia 管理，屬貸款擔保安排，並非 $30,000 補助，也不是政府替你持有物業股份。一般首次置業途徑的首期可由 5% 起，但仍須符合儲蓄、地區樓價上限、物業及銀行審批條件；貸款仍由買家負責償還。參閱官方計劃介紹。
第一套標準：FHOG 會查你和法定配偶的紀錄
FHOG 不只查申請人。法定配偶曾領取澳洲任何州或領地的首次置業補助，或有相關澳洲住宅持有及自住紀錄，都可能影響申請。
一般而言，2000 年 7 月 1 日前持有澳洲住宅，無論有沒有住過，都可能令申請不合資格；該日或之後持有並曾用作本人或配偶住所的住宅，也可能影響資格。若 2000 年後的物業一直純粹作投資、從未作為相關人士的住所，FHOG 可能有不同處理，但須提供整段持有期間的證據。這項分別不能直接套用到首次置業印花稅。參閱 QRO 過往物業及投資物業規則。
FHOG 的「配偶」，不是只看有沒有結婚
在這項昆州補助中，spouse 包括：
- 已婚配偶；
- 以真正家庭伴侶關係共同生活至少兩年的 de facto partner；
- 按昆州 Civil Partnerships Act 2011 登記的伴侶。
「至少兩年」是補助法例第 9 條加上的特定條件，並非全澳洲所有法律共同採用的定義。已婚或已登記伴侶不能簡單以「同住未夠兩年」避開配偶測試。參閱 QRO 的 FHOG 配偶定義。
銀行戶口分開、樓契只有一個名字，或短暫搬到另一地址，都不一定改變既有的配偶身分。共同財政、生活安排等是真實關係的證據，不宜只看一張表格上的勾選。
關係時間線有變，先確認：如果簽約、申請、交收期間會結婚、登記伴侶關係或達到兩年同居門檻，不要假設「提早簽約就鎖定資格」。具體認定須按事實及法例評估，有疑問應向 QRO 取得個案確認。
第二套標準：首次置業印花稅主要看買家自己的紀錄
另一半曾買樓或領過優惠，不會自動令你自己的首次置業印花稅資格消失。QRO 的官方比較明確區分配偶紀錄對補助及轉讓稅優惠的影響。參閱補助與印花稅優惠比較。
但買家本身一般須從未持有世界任何地方另一住宅的權益，包括香港住宅、聯名份額或可能涉及的其他業權。曾買投資住宅，即使從來沒有入住，也不能直接援引 FHOG 的投資物業處理方式。是否曾申請首次置業空地優惠，也須核對。
聯名買樓並非所有人必須同時合資格。甲的份額可能有首次置業優惠，乙的份額可能只有一般自住優惠，甚至沒有優惠。各份額須分別計算，而不是把整間樓的價值隨意除以二來套入門檻。法律依據包括 Duties Act 2001 第 86、93 及 93A 條。
案例一：男方先買樓，女方幾年後首次買樓
子軒和嘉欣已以真正家庭伴侶關係同住三年，兩人都是澳洲公民。子軒以前買過澳洲住宅、曾自住，亦領過首次置業補助。嘉欣從未持有世界任何地方的住宅權益，也未申請首次置業空地優惠。
2026 年 10 月，嘉欣打算以自己名字買一間合資格新 townhouse，價值 $700,000，並真正搬入作住所。
- FHOG：子軒已符合該補助的 de facto spouse 定義，他的過往紀錄會影響嘉欣；不能當作她必定再有 $30,000。
- 首次置業印花稅：嘉欣自己的紀錄仍可能合資格，若其他條件全部符合，該新樓交易可獲相應轉讓稅減免。
- 聯邦 5% 首期擔保：如果嘉欣是唯一借款人，可按個人申請規則評估，不必因為有伴侶就自動當作聯名申請；銀行仍須核對全部條件。
若改為兩人聯名購入，則要另外計算嘉欣及子軒各自份額的印花稅待遇。這個案例說明的是不同政策的結果，並非建議用代持或隱瞞共同業權的方法申請。
案例二：同居未夠兩年，分開買兩間樓是否有兩份補助？
另一對未婚、未登記伴侶關係的情侶，共同生活十八個月，兩人都未曾買樓。他們分別考慮購入一間新樓。
他們可能尚未達到 FHOG 的特定 de facto spouse 門檻，但這不等於兩份補助已經到手。每宗交易仍須核對相關日期的關係身分、所有業主、國籍或永久居留資格、舊有紀錄、新樓價值及真實自住安排。
若實際上兩人只住其中一間，另一間一直出租，就不能只改通訊地址來聲稱兩間都是各自的主要住所。QRO 亦可審查規避補助限制的安排，拒批或追討款項。參閱 QRO 關於 disqualifying arrangements 的說明。
可行的持有方式應由真實資金、業權及居住需要出發，再核對可用優惠。不要把預計的 $60,000 當作已確定資金去簽兩份合約。
聯邦計劃與 ATO：不要直接套用昆州的兩年標準
5% Deposit Scheme 可接受有伴侶的個人申請
Housing Australia 的 2026 年 7 月 1 日版本指南，第 2.2 節說明：如果你是唯一借款人，可不論關係狀況，以個人身分申請，並按自己的情況評估；該個人貸款不能再列另一借款人。兩人共同借款則按聯名規則處理。參閱官方最新指南。
申請人須符合澳洲物業持有紀錄測試，包括之前十年沒有相關物業權益等條件。每名借款人均須在 Home Loan Date 符合澳洲公民或永久居民要求；聯名申請不是「其中一人有 PR 就足夠」。另外，個人申請不等於法律上的單親申請，不能因此自動使用單親途徑。參閱聯邦計劃常見問題。
First Home Super Saver：提取自己的合資格退休金供款
ATO 的 First Home Super Saver（FHSS）是按規則提取合資格自願 super 供款及相關款項，不是另一份政府置業補助。資格按個人評估，另一半曾持有物業，不會自動令你不能申請；兩人合資格時，也可能各自提取後用於同一物業。
本人的過往澳洲物業權益及自住要求仍須檢查；FHOG 的「從未入住投資住宅」處理不能直接套用。FHSS determination 亦須在物業業權轉到名下前處理。參閱 ATO 官方 FHSS 說明。
Help to Buy：另一種政府共同持有安排
Help to Buy 是 shared equity 計劃，政府會持有部分物業權益，另有公民身分、收入、物業持有及持續資格要求。不能假設可與 5% Deposit Scheme 擔保同時使用，也不能直接沿用上述個人申請測試。參閱 Housing Australia 的 Help to Buy 客戶指南。
報稅的 spouse 又是另一個問題
ATO 報稅所用的 spouse 概念可包括真正共同生活的家庭伴侶，不是只有滿足昆州 FHOG 的兩年條件才需要申報配偶資料。不能把 ATO 的稅務定義直接搬到昆州補助或印花稅法例。參閱 ATO 關於報稅配偶資料的說明。
自住多久才可以出租？各個計劃的要求不同
- FHOG：一般須在合資格交易完成後一年內開始以該物業作主要住所，並連續居住至少六個月。
- 印花稅優惠：一般須在交收後一年內真正搬入；入住前或入住後首年內出售、轉讓或把整間物業出租，可能需要重新評稅及補繳稅款。
- 租出房間：2024 年 9 月 10 日起開始的合資格局部出租安排，在業主繼續自住下，印花稅處理可以不同；仍須核對租約和實際安排。
- 聯邦首期擔保：有持續的自住義務，日後改作出租可能令擔保終止，並產生額外貸款成本。
所以，「住滿六個月便可以隨便出租」不是適用所有優惠的答案。即使先出租再入住可能不影響某宗 FHOG，印花稅結果也可以不同。參閱 QRO 自住要求比較。駕駛執照或郵件地址只是證據之一，不能代替真實居住。
臨時居民：2026 年尤其要重新核對
FHOG：臨時居民單獨申請，一般不能滿足公民或永久居民條件。與澳洲公民或永久居民聯名申請，則可能在其他條件全數符合下合資格；這項例外不能轉用於各自單獨買樓。
轉讓稅優惠：對 2026 年 8 月 1 日或之後訂立的交易，須符合澳洲公民、永久居民或 specified foreign retiree 的身分要求。因此，不能沿用「臨時居民也一般有首次置業印花稅優惠」的舊說法。應看相關交易日期，不是只看交收日期。參閱 QRO 現行居民資格。
外國買家的 Additional Foreign Acquirer Duty（AFAD）是另一項稅，一般為相關外國住宅權益額外 8%，須另查豁免或減免；不能因伴侶合資格就假設整宗交易毋須支付。
FIRB／外國投資規則也獨立適用。2025 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日，外國人士一般禁止購買二手住宅，只有有限例外。參閱澳洲財政部住宅外國投資規則。稅務居民、簽證身分及外國買家身分，不是同一個測試。
樓契只有一個名字，不代表沒有其他法律風險
分開持有與聯名持有，都要考慮首期由誰支付、另一半的款項是借款還是贈與，以及是否存在未登記的實益權益。不能單憑「沒有名字在樓契」就斷言沒有物業權益，或隱瞞實際共同持有安排。
日後加名可能是新的業權轉讓，涉及印花稅、貸款銀行同意及未來首次置業資格，不只是改一個名字。分開持有也不會自動排除家庭法財產申索；家庭法使用自己的同居關係及財產命令條件。參閱澳洲聯邦巡迴及家庭法院的同居關係說明。
至於 capital gains tax（CGT），不能假設同居伴侶各有一間樓，就一定同時享有兩份完整主要住所豁免。應由會計師按配偶、業權及實際使用情況評估。持有方式、遺囑、關係轉變及貸款責任，宜在簽約前一併處理。
常見問題 FAQ
同居情侶分開買樓，可以各自享有首次置業優惠嗎？
有可能，但要逐個計劃核對。印花稅可按各自的資格評估；FHOG 還會看法定配偶紀錄；聯邦計劃則有自己的借款人及物業條件，不能一概而論。
另一半已領過 $30,000，我第一次買樓就完全沒有優惠？
未必。若對方是 FHOG 的法定配偶，其紀錄可令你不能領補助；但你仍可能符合首次置業印花稅優惠，視乎自己的紀錄及交易。
兩人聯名買新樓，可以領 $60,000 嗎？
不可以。FHOG 是每宗合資格交易一份補助，不是每名買家各有 $30,000。
以前在香港持有住宅，會影響昆州首次置業印花稅嗎？
會，相關海外住宅權益一般計入首次置業印花稅的持有紀錄測試。FHOG 和聯邦計劃的地域及其他條件須另外核對。
同住未滿兩年，就可以在所有申請填「單身」？
不可以。FHOG 的兩年門檻並非通用定義。必須按每張申請表及適用法律，準確披露真實關係。
拿到補助後，住六個月就可以把整間樓出租？
不能只看補助。印花稅入住後首年限制及聯邦擔保的持續自住義務仍可能適用，出租前應先核對。
簽約前，先把兩人的紀錄和持有方式核對清楚
Ensure Legal 安信法律的昆士蘭買房及物業交收律師服務可協助審閱合約、核對擬議業權及印花稅待遇，並指出哪些資格需要向 QRO 或貸款機構確認。團隊可使用英語、廣東話及普通話溝通。
準備諮詢時，請提供兩人的全球物業紀錄、過往補助申請、同居／婚姻時間線、簽證資料、首期來源，以及打算何時入住或出租。這些資料比單純問「聯名還是單名比較抵」更能決定實際結果。
打算在昆州首次買樓？簽署合約前聯絡 Ensure Legal，按你們的真實情況評估交易，而不是先依賴未確認的優惠去作決定。
本文為核對日期的法律及政策一般資訊，不構成個別法律、稅務或貸款建議，也不代表主管機關已批准申請。具體資格須以交易文件、實際情況及適用規則評估。
