2025年12月15日，昆士蘭州稅務局（QRO）發布了一系列新的和更新的公共規則，闡明了今後如何實施外國附加稅和額外外國收購稅（AFAD）的減免政策。此次更新標誌著昆士蘭州在處理外國土地所有權問題上做出了重大調整，尤其對於那些為住房供應或經濟活動做出貢獻的開發商和土地所有者。
雖然外國附加稅制度本身仍然存在，但新的裁決引入了更清晰的豁免行政途徑，並對先前的酌情救濟和未來的待遇做出了明確的區分。
對於參與昆士蘭州房地產交易的外國買家、開發商、受託人和顧問而言，了解這些變化至關重要。
外國附加費和AFAD：簡要背景
昆士蘭州對某些外國人士徵收額外稅款，包括：
• 對涉及昆士蘭州土地的應稅交易徵收額外外國收購商稅（AFAD），以及
• 對外國公司和外國信託的受託人徵收土地稅外國附加費。
從歷史上看，對這些措施的寬免是有限的，而且很大程度上是酌情決定的，通常需要在責任已經產生之後才能提出特惠申請。
2025年12月更新後有哪些變化
關鍵進展是引入了正式的行政安排，取代了對臨時性特惠救濟的一些依賴。
昆州稅務局局長現已發布新的和修訂的公共規則，為何時可以享受豁免提供了結構化的指導，特別是針對開發商和經濟活躍的土地所有者。
住宅開發商的新行政豁免
一項新規定確立了一項行政安排，根據該安排，某些外國住宅用地開發商可以免於遵守以下兩項規定：
• AFAD，以及
• 土地稅外國附加費，
對於2025年末及以後產生的相關負債。
這標誌著與以往做法的轉變，以往的做法要求開發商在評估後申請酌情減免。新框架為符合條件的項目提供了更高的可預測性，特別是那些增加住房供應而非被動持有土地的項目。
為經濟活躍土地所有者制定更清晰的豁免框架
另一項新規定明確了外國實體擁有的土地何時可以因其經濟用途而免徵土地稅外國附加費。
如果土地的用途對昆士蘭州經濟做出重大貢獻，例如用於積極的商業或工業運營，則土地所有者可能符合行政豁免條件。這對於持有營運用地而非投資用地的外資企業尤其重要。
明確了新舊治療的截止日期
此次更新也引入了明確的時間界限：
• 2025 年 12 月 15 日之前發生的交易和負債仍受現行特惠救濟準則的約束；
• 截至 2026 年 6 月 30 日的土地稅附加費事宜，適用更新後的過渡性準則；
• 未來的交易將根據新的行政架構進行評估。
這一區別對於正在進行的事項至關重要，因為根據交易時間和評估日期的不同，可能適用不同的規則。
哪些方面沒有改變？
需要注意的是：
• 昆士蘭州尚未取消AFAD或外國土地稅附加費；
• 豁免並非自動生效，而是取決於是否符合特定標準；
• 外國實體的被動土地持有仍需繳納重稅。
不符合開發或經濟貢獻標準的外國住宅物業買家不應指望減少任何稅收負擔。
對買家、開發商和受託人的實際影響
這些變化尤其與以下方面相關：
• 外國背景的住宅開發商正在規劃新專案；
• 在昆士蘭州擁有商業或工業用地的外國公司；
• 受託人評估信託是否可被視為土地稅目的下的外國信託；
• 買家目前正在過渡日期臨近時進行交易安排。
儘早獲得法律和稅務建議至關重要，因為豁免資格不僅取決於所有權結構，還取決於土地用途、開發意圖和時間。
Ensure Legal 如何提供協助
Ensure Legal 為昆士蘭州本地和國際客戶提供房地產交易的法律諮詢服務，包括：
• 評估外國人身分及附加費風險；
• 合理規劃收購和開發項目，以管理 AFAD 和土地稅風險；
• 就行政豁免和救濟的資格提供建議；
• 與昆士蘭州稅務局聯絡評估和裁決。
每個案件都取決於其具體事實。近期QRO的更新提高了確定性，但仔細分析仍然至關重要，以避免意外的關稅或土地稅責任。
如果您正在考慮進行涉及外國所有權的昆士蘭州房產交易，或者如果您是受外國附加稅制度影響的開發商或受託人，則應在簽訂合約之前獲得量身定制的建議。
