房地產交易資金來源：2026年7月起的最新反洗錢/反恐怖主義融資檢查

「資金來源」指的是什麼？

資金來源是指用於特定交易的資金是如何獲得的。

這並非僅指匯款的銀行帳戶。例如，如果買方從儲蓄帳戶轉帳支付結算款項，那麼真正的問題可能是這些儲蓄是如何累積起來的。它們是來自薪資、商業收入、出售其他房產所得、繼承所得、投資收益、銀行貸款，還是家人贈與？

在房產交易中，資金來源可能包括：

• 工資或就業收入；
• 營業利潤；
• 出售另一處房產或資產所得款項；
• 遺產;
• 家庭禮物；
• 股息或投資報酬率；
• 銀行貸款或抵押貸款；
• 私人貸款；
• 信託分配；
• 公司資金；或
• 資金從海外匯來。

律師並非在每個案件中都需要相同程度的細節資訊。所需資訊量通常取決於交易性質、客戶背景、交易結構以及是否存在需要進一步檢查的風險因素。

為什麼律師會詢問資金來源問題？

自2026年7月1日起，當公司提供相關的專業指定服務時，即需承擔反洗錢/反恐怖主義融資義務。這包括直接推動某些房地產交易的服務，但這些義務並非完全適用於所有法律事務。

因此，律師事務所可能需要採取額外措施來了解客戶和交易情況。具體而言，這可能意味著要問一些問題，例如：

• 誰是買家，誰是賣家？
• 買方是為自己交易還是為他人交易？
• 該房產是由個人、公司、信託或其他機構購買的？
• 該實體最終由誰擁有或控制？
• 採購資金從哪裡來？
• 是否有第三方資金來源？
• 是否有資金從海外匯入？
• 該交易是否符合客戶已知的財務狀況？
• 是否有任何特殊指示或緊急的臨時變更？

這些問題並非指控存在不當行為，而是基於風險的合規流程的一部分，旨在防止房地產交易被濫用於洗錢或其他金融犯罪。

可能需要哪些文件？

所需文件視具體情況而定。但是，購屋者應準備好證明身分和資金來源的文件。

個人買家

• 護照或駕駛執照；
• 居住地址證明；
• 銀行對帳單顯示可用資金；
• 工資單或僱用記錄；
• 報稅表或評稅通知書；
• 貸款審批文件；
• 如果資金來自先前的房產出售，則簽訂另一處房產的買賣合約；
• 繼承文件；
• 若資金是由家庭成員贈與，則需提供贈與函或法定聲明；
• 投資或股份出售所得款項的證明。

對於公司買家

• 公司摘錄；
• 董事和股東詳情；
• 受益所有人資訊；
• 公司財務報表；
• 企業銀行對帳單；
• 貸款文件；
• 證明該公司如何獲得資金的證據。

對於信託購買

• 信託契約；
• 受託人和受益人的詳細資料；
• 信託分配會議記錄；
• 信託財務記錄；
• 信託持有資金的證明；
• 文件顯示了誰控制著該信託基金。

面向海外買家或海外融資

• 外國銀行對帳單；
• 匯款記錄；
• 外國貸款文件；
• 海外房產買賣合約；
• 海外營業收入證明；
• 證明資金轉移至澳洲先前原始資金來源的文件；
• 必要時提供英文翻譯。

如果文件不是英文的，可能需要提供經認證的翻譯件。最好儘早確定這一點，而不是等到臨近交割日期才去處理。

這樣會延緩結算嗎？

如果文件拖曳到最後一刻才提交，就可能會發生這種情況。

房產交易具有時效性。交割日期、貸款審批、外資投資要求、過戶稅義務、貸款機構的還款期限都可能相互影響。如果資金來源問題在後期才提出，可能會在交割前造成不必要的壓力。

最好的方法是儘早做好準備，尤其是在涉及以下情況時：

• 來自海外的資金；
• 公司或信託結構；
• 一份家庭禮物；
• 私人貸款；
• 沒有清楚記錄的現金存款；
• 購買價格由多人共同負擔；
• 第三方支付；
• 高價值住宅或商業房地產；
• 買方或賣方透過代理人進行交易；
• 緊急結算。

對於一些簡單的交易，流程可能相對容易。例如，如果買家使用澳洲銀行貸款和個人薪資收入儲蓄來購買房屋，所需的審核可能就比較有限。

在更複雜的案件中，您的律師可能需要更多時間來審查文件、提出後續問題或了解交易結構。

如果資金是家人贈與的呢？

在房產交易中，家庭贈與很常見，尤其是對於首次購屋者或海外家庭資助購屋者。

然而，從反洗錢/反恐怖主義融資的角度來看，問題不僅僅在於買家是否收到了錢。您的律師可能還需要了解禮物的來源，以及贈與者是否擁有清晰合法的資金來源。

例如，如果父母承擔部分購房款，您的律師可能會要求：

• 一份簽名的贈與信；
• 禮品提供者的身分證明文件；
• 銀行對帳單顯示了這筆轉帳；
• 文件顯示了捐贈者如何獲得資金的情況；
• 有證據表明這筆錢是贈與而不是未公開的貸款。

如果禮物金額較大、來自海外，或與交易資訊不符，這一點就尤其重要。

如果買家是公司或信託機構呢？

透過公司或信託進行購買在商業上可能是合適的，但可能需要進行更多的盡職調查。

您的律師可能不僅需要確定合約上列明的實體，還需要確定最終擁有、控制該實體或從中受益的人。這通常被稱為受益所有權。

對公司而言，這可能涉及核查董事、股東和控制人。對於信託而言，這可能涉及審查受託人、委任人、受益人和信託契約。

使用公司或信託的客戶應在簽署合約前或簽署後儘快準備好相關文件。如果結構複雜，最好儘早確保您的會計師、財務經紀人和律師達成協議。

這些問題只針對外國買家嗎？

不。澳洲買家也可能被問及資金來源問題。

然而，海外融資可能需要格外注意，因為文件可能來自外國銀行、外國企業、境外資產出售或澳洲境外的家庭成員。翻譯、核實和解釋可能需要更長時間。

外國買家可能還需要考慮一些其他問題，例如外國投資審查委員會 (FIRB) 的批准、額外的外國收購方稅、土地稅附加費規定以及融資安排。反洗錢/反恐融資 (AML/CTF) 檢查與 FIRB 審批或稅務諮詢並不相同，但由於需要清楚了解相同的交易結構，因此在實踐中它們可能會有所重疊。

這是法律諮詢還是財務調查？

您的房產律師的職責並非評斷您的個人財務狀況。但是，參與相關房產交易的律師在提供某些服務之前，可能需要履行法律和監管義務。

實際上，這意味著您的律師可能需要足夠的資訊來了解客戶、交易、所有權結構和資金來源。

如果所提供的資訊不完整、不一致或不清楚，可能需要進一步詢問。

購屋前如何準備

在進行昆士蘭州房產交易前，請考慮準備以下資料：

• 清晰的身份證明文件；
• 儲蓄或貸款核准證明；
• 顯示大宗礦藏來源的文件；
• 捐贈資金記錄；
• 如果是透過實體購買，則需提供公司或信託文件；
• 外語文件翻譯；
• 海外轉帳說明；
• 如有需要，請提供您的會計師或財務經紀人的聯絡資訊。

充分的準備可以降低延誤的風險，使產權移轉過程更順利。