在房產交易中，家庭支持十分常見。父母可能會幫助子女進入房地產市場，親戚可能會資助首付，或者海外親屬可能會在交屋前轉帳。然而，自2026年7月1日起，購屋者應注意，某些房產交易中，資金來源方面可能會有更多疑問。
為什麼家庭贈與金需要格外關注
在許多房產交易中，買家往往關注合約價格、貸款審批和交屋日期。然而，定金和交割資金的來源也同樣重要。
如果部分購屋款來自父母、家人或第三方，您的律師、產權轉讓律師、貸款人或其他顧問可能需要了解資金來源以及該資金是否真正可用於交易。
這並不代表家庭資助就一定可疑。這僅僅意味著，如果交易屬於相關的反洗錢/反恐融資框架，顧問可能需要對客戶進行盡職調查和資金來源核查。
贈與、借貸還是第三方支付？
關鍵問題在於這筆錢是真正的贈與、貸款，還是其他類型的安排。
真正的贈與通常意味著買方無需償還。而貸款，即使是來自父母或近親的貸款，也可能涉及償還義務。如果第三方付款，且付款人並非合約中列明的買方，則可能會引發更多疑問。
這種差異之所以重要，原因有以下幾點：
- 貸款方可能需要了解買方是否有未揭露的債務；
- 顧問可能需要了解實際出資購買的是誰；
- 買方可能需要解釋為什麼款項是由其他人支付的；
- 交易結算前可能需要更清晰的記錄；
- 前後矛盾的解釋可能會延誤進程。
如果要動用家庭資金，最好儘早明確狀況，而不是等到交割週才說。
什麼是禮品信？
贈與函是一份書面文件，確認某人提供資金以協助購買房產。它通常由贈與人簽名。
根據交易情況和風險狀況，贈與函可能包含以下內容：
- 捐贈者的全名；
- 贈與者與受助者之間的關係；
- 贈與金額；
- 轉帳日期或預計轉帳日期；
- 支付款項的銀行帳戶；
- 確認這筆錢是贈與，而不是貸款；
- 確認無需償還款項；
- 確認贈與人不會獲得該財產的所有權權益；
- 贈與者的簽名和日期。
僅憑一封贈與信可能不夠。可能還需要提供其他證據，以證明這筆錢來自合法來源。
可能需要提供哪些證明文件？
所需文件取決於買方、贈與人、交易類型和風險評估。但是，使用家庭贈與資金的買方應準備好提供以下文件：
- 一份簽名的贈與信；
- 銀行對帳單顯示從贈與人到受贈人的轉帳記錄；
- 銀行對帳單顯示捐贈者有足夠的資金；
- 捐贈者資金來源的證明，例如儲蓄、就業收入、出售所得、繼承或投資收益；
- 如果這筆錢確實是貸款，則需要提供貸款文件；
- 若資金來自出售另一項資產，則需簽訂銷售合約；
- 若資金來自繼承，則需提供遺囑認證或遺產文件；
- 若資金來自企業，則需提供公司或企業記錄；以及
- 如果資金來自澳洲境外，則需提供海外轉帳記錄。
目的是為了建立清晰的文檔記錄。如果解釋簡潔明了且有文件佐證，流程通常會更順暢。
例如：父母共同出資支付首套房首付
買家簽署了一份在昆士蘭州購買房屋的合約。買家已經存下了一部分定金，但在交割前還將從父母那裡收到額外的$80,000。
在這種情況下，顧問可能會問：
- 誰在提供 $80,000？
- 這筆錢是贈款還是貸款？
- 父母會要求還款嗎？
- 父母能否獲得該房產的任何權益？
- 這筆錢將從哪個帳戶扣除？
- 父母是如何籌到這筆錢的？
- 買方能否提供贈與函及轉帳紀錄？
如果父母是從澳洲銀行帳戶的長期儲蓄中贈與子女，那麼資金來源的憑證可能相對簡單。但如果資金來自海外、公司帳戶、現金存款或來自多個不同的人，可能會有更多疑問。
為什麼結算前的時機很重要
房產交易往往進展迅速。融資日期、房屋建造和蟲害防治日期、定金截止日期和交割日期都會造成壓力。
如果買方只在交割前不久才透露家庭贈與金，可能沒有足夠的時間收集文件、澄清不一致之處或核實資訊。
這一點在以下情況下尤其重要：
- 贈與款在結算前不久轉移；
- 資金來自海外；
- 提供資金的人不是合約當事人；
- 資金來源為公司、信託或企業帳戶；
- 有多筆來自不同人的轉帳；
- 這份禮物其實是一筆私人貸款；或者
- 該解釋與所提供的文件不符。
買家應儘早與顧問討論家庭融資安排，最好是在簽署合約之前或融資安排開始後立即提出。
常見錯誤：認為銀行轉帳就夠了
銀行轉帳記錄可以顯示資金從一個帳戶轉移到了另一個帳戶，但它並不總是能解釋這筆錢的用途、最終的資金所有者，或者捐贈者最初是如何獲得這筆資金的。
就反洗錢/反恐怖主義融資而言，問題可能不僅限於「買方是否收到款項？」。更重要的問題可能是，交易中使用的資金是否有合理且有據可查的解釋。
買家實用清單
如果您打算使用家人贈予的錢款支付房產首付或房屋交割款項，請考慮儘早準備以下事項：
- 確認捐款的具體金額；
- 確認這筆錢是贈與還是藉款；
- 如果是禮物，請準備一份簽名的贈與信；
- 保留銀行轉帳記錄；
- 避免不明來源的現金存款；
- 保留文件，證明捐贈者的資金來源；
- 如果資金來自海外，請儘早告知您的律師或產權轉讓代理人；
- 確保解釋與文件內容相符；
- 在結算前留出足夠的時間，以便提出後續問題。
Ensure Legal 如何提供協助
Ensure Legal 為昆士蘭州的買家、賣家和房地產客戶提供產權轉讓、合約審查、房地產交易及相關法律問題的協助。
如果您正在購買房產，並計劃使用家庭援助、海外資金、私人貸款或第三方出資，那麼儘早進行法律審查可以幫助您確定可能需要哪些文件以及在交割前應該如何管理交易。
提前做好準備可以減少延誤，避免混亂，並有助於您的交易更順利地進行。
重點總結
家庭資助是許多房產交易中常見且合法的一部分。然而，自2026年7月1日起，購屋者應注意，在某些房產交易中，資金來源問題將變得更加突出。
如果父母或親戚資助您支付首付，請儘早準備好贈與信、轉帳記錄和相關證明文件。清晰的書面記錄在交割前至關重要。
常見問題解答
父母可以給我錢當房產首付嗎？
是的，在房產交易中接受家庭成員的贈與很常見。但是，您可能需要提供文件證明贈與安排和資金來源。
什麼是用於支付房產定金的贈與信？
贈與函是由贈與人簽署的書面文件。它通常會確認贈與金額、雙方關係，以及這筆錢是贈與還是藉貸。
家庭贈與及家庭貸款有何不同？
是的。贈與通常無需償還。貸款則可能產生償還義務，並可能需要向貸款人或顧問披露。
我需要提供銀行對帳單嗎？
根據交易的風險等級，您可能會被要求提供銀行對帳單或其他文件，以證明資金的轉移和來源。
如果禮金來自海外呢？
海外資金可能需要額外的解釋和證明文件，包括轉帳記錄和資金來源證明。
我應該在和解前告訴我的律師嗎？
是的。如果購屋將來自家庭贈與、海外資金或第三方資金，您應該儘早告知您的律師或產權轉讓代理人。
