結算後的外資所有權登記和空置費用申報

外國買家應該了解的三個不同階段

外國買家應區分澳洲外國投資流程的三個不同部分。

1. 收購前需獲得批准

外國人購買澳洲住宅用地前，無論房產價值如何，通常都需要通知澳洲稅務局。

這一階段主要關注擬議收購是否獲得許可，以及批准可能附帶哪些條件。

2. 相關事件發生後進行登記通知

買賣住宅用地後，相關行為必須透過澳洲資產外國所有權登記冊通知。

這與先前的審批申請不同。它記錄了外國所有權權益以及隨後影響該權益的變更。

3. 年度空缺費用報告

外國住宅物業業主可能還需要在每個適用的空置年度提交空置費申報表。

答覆說明該房產在規定期限內是否有人居住或是否真正可供出租。

什麼是澳洲資產外國所有權登記冊？

《澳洲資產外國所有權登記冊》記錄了外國人持有的澳洲土地和其他澳洲資產的某些權益。

對於外國住宅物業買家而言，登記通知是收購後的合規步驟。它並不能取代在需要獲得批准的情況下，收購前獲得批准的必要性。

因此，買家不應想當然地認為批准通知、合約、結算聲明或產權登記會自動完成所有聯邦報告要求。

何時應進行註冊

凡涉及外國人的下列情況，應考慮進行登記通知：

• 收購澳洲住宅用地；
• 處置澳洲住宅用地；
• 改變可登記權益的性質或範圍；
• 不再是外國人，且報告規則要求通知；
• 在持有相關澳洲資產期間成為外國人；或
• 發生另一次改變先前註冊資訊的事件。

具體事件和報告期限取決於相關法律法規和所涉利益類型。買家不應等到財政年度結束才詢問是否需要通知。

註冊時需要哪些資訊？

外國業主應保留識別買方、房產和收購所需的資料和資訊。

這可能包括：

• 買方的法定姓名和聯絡方式；
• 護照和外國投資者身分資訊；
• 公司或信託機構的詳細信息，包括實體取得該財產的地點；
• 房產地址及產權詳情；
• 合約簽訂日期；
• 結算日期；
• 收購價格；
• 外國投資審批或豁免詳情；
• 所有權權益的性質和比例；以及
• 後續任何出售、轉讓或所有權變更的詳情。

登記冊中使用的資訊應與合約、轉讓文件、審批記錄和所有權結構保持一致。

什麼是空置費用返還？

空置費申報是與某些外資住宅物業相關的年度申報義務。

其目的是確定該房產在空置年度的指定部分時間內是否被居住或真正可供出租。

傳回結果與以下情況不同：

• 首次外國投資申請；
• 收購後的登記通知；
• 澳洲所得稅申報表；
• 昆士蘭州土地稅申報表；以及
• 正常物業管理報表。

外國業主不應認為無需支付空置費用就意味著無需考慮回報。

空缺年份是哪一年？

空置年通常是指用於評估房產入住率和出租情況的相關 12 個月期間。

第一個空置年可能從外國業主首次取得居住權之日起算。根據房產的具體情況，這可能與房產交屋、建築竣工或取得入住許可證有關。

空缺年份不一定與以下情況一致：

• 日曆年；
• 澳洲財政年度；
• 業主所得稅年度；或
• 物業經理所使用的租賃期限。

業主應記錄正確的生效日期，而不是假設報告從 7 月 1 日或 1 月 1 日開始。

年度空缺費用何時開始收取？

目前的官方指導意見指出，如果房產在相關年度內超過 183 天沒有居民居住或真正可供出租，則可能需要繳納年度空置費。

實際問題並非僅僅在於該房產在一年中的某個時間段內是否被使用過。業主應該能夠證明該房產在規定的期限內符合居住要求或確實可供出租。

潛在風險情況包括：

• 該房產主要用於偶爾的家庭探訪；
• 房屋內家具齊全但無人居住；
• 業主拖延任命物業經理；
• 要價過高；
• 該房產因長期翻修而無法使用；
• 該房產主要用於短期度假住宿；或
• 沒有足夠的記錄來證明實際的租賃房源情況。

短期住宿算嗎？

外國業主不應認為在短租平台上發布房源資訊就自動滿足空置費規定。

根據具體情況和適用要求，短期住宿、度假用途和傳統住宅租賃可能會有不同的處理方式。

相關考慮因素可能包括：

• 每次停留的時間長度；
• 總佔用時間；
• 該房產是否真正可供住宅租戶居住；
• 租賃協議的條款；
• 為業主個人使用而預留的時段；
• 可用於佐證所聲稱用途的記錄。

依賴短期住宿的業主應該尋求具體建議，而不是想當然地認為僅僅依靠預訂活動就足夠了。

外國業主應該保留哪些記錄？

外國業主應保留整個空置年度的清晰文件記錄。

有用的文件可能包括：

• 合約及結算單；
• 外商投資批准通知書；
• 註冊提交確認；
• 新建住宅的入住許可證；
• 住宅租賃協議；
• 物業管理協議；
• 租賃房源記錄和廣告歷史；
• 與潛在租戶的通訊；
• 租金帳簿和收入記錄；
• 銀行對帳單顯示已收到的租金；
• 公用事業使用記錄；
• 保險記錄；
• 維修保養記錄；
• 業主或其家人居住期間的旅行記錄；
• 短期住宿預訂記錄（如適用）；以及
• 空置費申報表及付款確認函副本。

即使業主認為無需支付任何費用，也應該保留記錄。

例如：用於家庭探訪的公寓

一位外國買家在布里斯班購置了一套新公寓，並在一年內多次將其用於家庭探訪。

這間公寓沒有出租給居民租戶，由於這家人想在訪問澳洲時使用，因此經常長期處於空置狀態。

偶爾的個人使用並不一定能證明該房產在規定期限內有人居住或真正可供出租。業主應評估空置率並保留準確的入住記錄。

例如：已刊登廣告但尚未出租的房產

一位外國業主聘請了一位物業經理並刊登了房產廣告，但幾個月來都沒有找到租客。

業主應保留以下證據：

• 房產掛牌出售時；
• 廣告上的租金；
• 所使用的平台或機構；
• 收到的諮詢和申請；
• 申請被拒的原因；以及
• 該房產是否仍真正可供出售。

僅僅聲稱房產可供出售可能不如保留完整的書面記錄更有說服力。

房產出售後會發生什麼事？

外國業主出售澳洲住宅物業時，應考慮出售或所有權變更是否也必須透過登記冊進行通知。

賣方還應保留：

• 銷售合約；
• 結算記錄；
• 買方詳情；
• 處置日期；
• 已處置的所有權百分比；以及
• 未履行的空置費退還義務的記錄。

出售房產並不一定能免除先前的報告或付款義務。

昆士蘭州對外國買家的合規要求是多層級的。

登記費和空置費義務只是影響外國購屋者的法律架構的一部分。

昆士蘭州的交易也可能涉及：

• 收購前需獲得外國投資批准；
• 購買現有住宅的限制；
• 在審批期間保護買方的合約條款；
• 昆士蘭州轉讓稅；
• 外國收購方額外稅費；
• 外國業主土地稅考慮因素；
• 反洗錢/反恐怖主義融資身分及資金來源查核；
• 身分和權限核實；
• 電子轉讓要求；以及
• 定居後登記和空缺報告。

完成一項要求並不意味著其他要求也自動滿足。

外籍業主交割後清單

1. 確認結算和所有權詳情。 檢查登記所有者和所有權比例是否與已批准和已簽訂合約的結構相符。
2. 完成所需的註冊通知。 不要以為產權轉讓登記會自動完成外國所有權申報。
3. 記錄第一個職缺年份的日期。 請注意相關的生效日期和報告截止日期。
4. 決定該房產的用途。 明確說明該房屋是自住、出租、自用或短期住宿。
5. 如果是租賃，請盡快指定物業經理。 保留管理協議和廣告記錄。
6. 全年保留證據。 不要等到歸還日期臨近才重建入住歷史記錄。
7. 按要求提交年度申報表。 如果職業或租賃狀況不明確，請尋求建議。
8. 稍後通知所有權變更。 出售、轉讓或外國身分變更可能會產生進一步的報告義務。

常見問題

外國投資審批流程是否就此結束？

否。批准僅針對擬議收購。登記通知和年度空置費用申報是收購後的其他事項。

房產交屋是否會自動將房產登記為外國投資用途？

買家不應認為產權登記或過戶結算會自動完成所有外國所有權申報義務。

退還空置費和繳空費是一樣的嗎？

不。申報是申報步驟。是否需要繳交費用取決於房產在適用空置年度的入住情況或實際出租情況。

個人或家庭使用是否可以滿足入住人數要求？

這取決於實際佔用時間及性質。偶爾的探訪可能不足以解決問題。

將房產資訊發佈到網路上就能證明它確實可以出租嗎？

不一定。屋主應保留房源掛牌期限、廣告租金、諮詢量、申請量及房屋供應等證明。

業主賣掉房產後該做什麼？

業主應檢查登記通知要求，並確保先前的空置費用申報或付款已得到處理。

Ensure Legal 如何提供協助

Ensure Legal 為外國買家提供昆士蘭州房產合約、產權轉讓、FIRB 相關條件、外國買家合規性以及交割後規劃方面的建議。

及早諮詢有助於確保審批、結算、所有權登記和持續報告義務被視為一個相互關聯的合規流程。

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