概述：針對外國開發商的新救濟框架
在 2025年12月15日, 昆士蘭州稅務局（QRO）推出了 公共裁決 GEN012.1, 一項旨在為符合條件的人員提供新行政安排 住宅用地開發商 但以下情況除外：
- 額外外國買家稅（AFAD） 依照 《Duties Act 2001》（昆士蘭州稅捐法）， 和
- 土地稅外國附加費（LTFS） 依照 2010年土地稅法.
這項裁決取代了先前的裁決。 特惠金 制定流程並引入結構化的資格製度、預審批途徑以及報告「應報告事件」的嚴格義務。“
它適用於：
- AFAD 稅務風險：對於在之後產生的轉讓稅負債 2025年12月15日
- LTFS：對於在之後產生的土地稅負債 2026年6月30日
如果你是 外資控股開發商 在昆士蘭州開展業務，這些變更可能會對您的專案架構、稅務風險和合規義務產生重大影響。
這是給誰用的？
此項豁免適用於：
- 外國個人或實體 收購 AFAD住宅用地 用於住宅開發
- 外資控股企業集團 在昆士蘭州開展積極的開發業務
- 打算建造的開發商 20個或更多住宅地塊 （區域和特殊項目除外）
關鍵概念簡化
✅ 大型開發商門檻
一個實體被視為 “大型開發商” 如果它發展或重新發展 20個或更多住宅地塊 在昆士蘭州，12個月內的平均水平 最長5年 允許。
✅ 資格發展
所購買土地必須用於特定用途 住宅開發 的 20多個地塊, 並且發展必須是 主要為住宅 在自然界中。
✅ 企業集團追蹤
如果您的實體是集團的一部分，您可以依賴 企業集團追蹤 （母公司/子公司關係，擁有≥90%的所有權和投票控制權）以滿足資格要求。
✅ 可預先審批
實體可能尋求 預先核准 QRO 為 AFAD 和 LTFS 豁免提供資金——這對經常性或大規模開發項目尤其有幫助。
✅ 可通知事件
獲得批准後，開發商必須通知QRO。 28天內 任何可能影響資格的結構、合規狀態或專案用途的變更，均須通知相關部門。未通知可能會觸發相關規定。 AFAD/LTFS 重新評估, 利息和罰款。
AFAD豁免：條件概要
要獲得 AFAD 豁免 GEN012.1, 交易必須：
- 涉及轉移 AFAD住宅用地
- 認識一下 實體要求
- 滿足 任何一個:
- 這片土地是 合格發展
- 申請人是一名 大型開發商 （包括集團實體）
注意：您 不能 如果您正在申請以下豁免，請申請此項豁免： 先建後租（BTR）優惠 根據另一項 QRO 裁決。
長期家庭服務豁免：條件摘要
若符合以下情況，則不實施長期金融服務：
- 該實體符合 澳洲的要求， 和
- 該實體（或其集團）符合以下條件： 大型開發商， 和
- 該發展是 積極且持續 （非被動持有）
⚠️ 重要的一旦開發完成，土地成為被動資產（例如保留或出租），長期融資豁免條款將不再適用。 不再適用.
實體需求：您必須證明的內容
您的實體必須滿足 這三個 以下為相關類別：
1. 澳洲境內的運營
你必須證明：
- 澳洲總部或主要營業地點
- 澳洲重要的管理和人員配備
- 僱用澳洲公民或永久居民
- 澳洲所做的營運決策
✅ 本部分適用企業集團追溯。
2. 外國投資審查委員會合規性
您必須具備：
- 已遵守所有規定 外國投資審查委員會 狀況
- 已處理任何過去的違規行為
- 支援文件已準備就緒
3. 監理合規性
你還必須證明：
- 遵守 2001年公司法 或同等
- 完全遵守 昆士蘭州稅收法
- 集團內（已應用追蹤）未發現任何未解決的問題
安信法律如何協助您
在 Ensure Legal，我們為開發商和投資者提供文件準備和持續合規諮詢服務（包括應申報事件和外國投資審查委員會 (FIRB) 的相關規定）。無論您處於收購階段、專案進行中還是規劃未來開發項目，儘早正確地建構專案架構都至關重要。
