澳洲的反洗錢和反恐融資機制正進入一個新階段。自2026年7月1日起，提供某些特定服務的專業服務範圍將擴大，並須遵守反洗錢和反恐怖主義融資義務。
對於房產和商業客戶而言，這意味著交易流程可能會有所不同。律師、產權轉讓律師、房地產專業人士和其他顧問可能需要詢問更詳細的問題，才能採取行動、推進交易或繼續提供某些服務。
這些變化並非只是專業公司內部的合規問題，它們可能會直接影響參與澳洲房地產或商業交易的買家、賣家、開發商、企業主、公司、信託機構和投資者。
2026年7月1日起會有哪些變化？
反洗錢/反恐融資改革將澳洲的監管範圍擴大到法律專業人士、產權轉讓律師、房地產經紀人、買方經紀人、會計師、信託和公司服務提供者以及其他新監管實體提供的某些服務。
對客戶而言，關鍵在於這項義務與指定的服務有關。並非所有法律或商業事務都會以相同方式處理。但是，如果某項專業服務屬於反洗錢/反恐怖主義融資框架之內，服務提供者可能需要進行客戶盡職調查、核實資訊、評估風險並保存記錄。
實際上，這可能會影響以下方面的交易：
- 住宅物業買賣；
- 商業地產交易；
- 期房收購；
- 房地產開發交易；
- 企業買賣；
- 公司、信託或所有權結構；
- 涉及海外資金的交易；
- 涉及家庭禮物、私人貸款或第三方支付的交易；
- 高價值或異常交易；以及
- 涉及政治公眾人物、制裁風險或高風險司法管轄區的事項。
為什麼房地產客戶可能會被問到更多問題
房地產交易是反洗錢/反恐怖主義融資改革的重點領域，因為房地產可用於轉移、儲存或掩蓋資金。從客戶的角度來看，這意味著識別和核實程序可能會更加細緻。
買方或賣方可能會被要求提供有關其身分、購買實體的控制人、資金提供人、是否有其他人代表其行事以及交易是否符合客戶已知情況的資訊。
對於個人買家而言，這可能只需要提供身分證明文件、地址資訊和基本的購買資訊。而對於公司、信託、外國買家或開發集團而言，則可能需要更多文件，並需要更清楚地說明所有權和控制權。
資金來源和財富來源可能會變得更加重要
反洗錢/反恐融資改革的實際影響之一是，可能會要求客戶解釋交易背後的資金來源或財富來源。
資金來源通常是指特定交易的資金來源。例如，這可能包括儲蓄、銷售所得、營業收入、貸款、繼承、家庭贈與、公司資金或海外匯款。
財富來源的概念更為廣泛，它所考察的是個人或實體如何隨著時間推移累積其整體財富。這在交易規模較大、較為複雜、不尋常或涉及較高風險的情況下尤其重要。
客戶應意識到，口頭解釋可能並非總是充分的。根據風險等級，可能需要提供佐證文件。這些文件可能包括銀行對帳單、貸款文件、銷售合約、贈與函、公司記錄、信託契約、財務報表或其他可靠記錄。
公司和信託機構應儘早做好準備。
與個人客戶相比，公司和信託機構可能需要接受更詳細的准入審核。這是因為顧問可能需要識別實體身分、了解其所有權和控制結構，並核實發出指示者的權限。
對於一家公司而言，這可能涉及澳洲證券和投資委員會 (ASIC) 的記錄、公司章程、董事細節、股東資訊和受益所有人詳情。
對於信託而言，這可能涉及信託契約、受託人詳情、委任人詳情、受益人資訊、信託契約的修改以及誰有權行事的證據。
如果架構涉及海外實體、代理人安排、多層所有權、私人融資或多位家庭成員，則流程可能會更長。客戶應在交換文件、結算或完成交易前預留更多時間。
企業買賣雙方也可能受到影響
反洗錢/反恐怖主義融資並非僅限於住宅產權轉讓。如果相關服務屬於指定服務框架內的商業交易，也可能受到影響。
企業收購或出售可能涉及公司股份、企業資產、租賃權轉讓、信託結構、融資安排、賣方貸款、擔保以及關聯方付款。這些細節都需要更清晰的文件記錄。
企業主應在法律文件最終確定之前，提前做好準備，審查公司記錄、信託文件、財務記錄、資金來源資訊、授權文件和交易結構。
房地產經紀人和買方經紀人也是這項變革的一部分。
這些改革不僅影響律師和產權轉讓代理人。房地產經紀人和買方代理人在提供特定服務時，例如促成房地產的買賣或轉讓，也可能承擔反洗錢/反恐怖主義融資義務。
這意味著客戶在交易過程中可能會收到多位專業人士提出的與反洗錢/反恐怖主義融資相關的問題。買方可能會被代理人、產權轉讓律師、律師、貸款人或其他顧問詢問相關資訊。
雖然這可能感覺重複，但其根本目的是確保每個受監管的專業人士都能履行自己的合規義務。
客戶需要準備哪些文件？
所需文件取決於客戶、交易和風險狀況。但是，涉及房地產或商業交易的客戶應考慮準備以下文件：
- 目前有效的身份證明文件；
- 居住地址證明；
- ASIC公司摘錄；
- 公司章程；
- 信託契約及其修正案；
- 董事、股東、受託人、委任人和受益人的詳細資料；
- 證明有權代表他人或實體行事的證據；
- 銀行對帳單顯示可用資金；
- 貸款核准或融資文件；
- 海外匯款憑證；
- 贈與信或家庭貸款文件；
- 顯示另一項資產銷售所得的合約；
- 公司資金使用情況的商業財務記錄；以及
- 解釋所有第三方付款事宜。
為什麼時機很重要
反洗錢/反恐怖主義融資檢查可能會影響處理時間。如果資訊不完整、前後矛盾或難以核實，顧問可能需要在推進此事之前提出後續問題。
對於融資期限、交割日期或拍賣條件較短的房地產交易而言，這一點尤其重要。對於商業交易而言，延誤也可能影響融資批准、租賃權轉讓、業務交接或交易完成，因此同樣至關重要。
客戶不應等到最後一刻才準備文件。清晰的文件記錄可以減少延誤，並有助於交易更順利地進行。
實際案例
範例1：使用海外資金購買房產
買方在交屋前不久收到一筆來自海外銀行帳戶的款項。顧問可能會詢問這筆款項的來源、海外帳戶的持有人、款項是否屬於買方，以及是否有相關證明文件。
例2：公司購買商業不動產
一家公司收購商業房地產。顧問可能需要查閱澳洲證券與投資委員會（ASIC）的記錄，確定董事和實際受益所有人，確認誰有權簽字，並了解公司如何為此收購提供資金。
例3：家庭贈與用於支付首付
買家使用家人贈予的款項支付頭期款。顧問可能會要求提供贈與函、轉帳憑證，以及這筆錢究竟是贈與還是貸款的資訊。
例 4：企業收購中涉及的信任
信託基金收購一家企業。顧問可能需要審查信託契約，確定受託人和相關控制人，確認授權，並了解收購資金的來源。
客戶現在該做什麼
計劃買賣房產、收購企業、重組所有權或使用公司或信託的客戶應儘早做好準備。文件記錄越完整，就越容易回答反洗錢/反恐怖主義融資方面的問題。
在進行交易前，客戶應考慮以下事項：
- 無論買方或賣方是個人、公司、信託或外國實體；
- 最終擁有或控制該實體的人；
- 交易資金來源；
- 是否會有來自海外的資金；
- 是否有第三方提供資金；
- 交易是否涉及不尋常的時間、結構或複雜性；
- 公司或信託文件是否完整且最新；以及
- 是否需要在簽署前審核交易。
Ensure Legal 如何提供協助
Ensure Legal 為客戶提供昆士蘭州房地產交易、商業房地產事務、企業收購和出售、租賃、產權轉讓、FIRB 相關事宜和合約審查方面的協助。
對於房地產和商業客戶而言，早期法律審查可以幫助確定交易結構、所有權安排、資金來源或文件問題是否需要在簽署、交換或結算之前進一步關注。
如果您打算在昆士蘭州進行房產或商業交易，明智的做法是儘早準備好文件，並在進行交易前獲得法律建議。
重點總結
自2026年7月1日起，反洗錢/反恐怖主義融資合規將成為許多房地產和商業交易中更突出的環節。客戶應做好準備，以應對有關身分、所有權、授權、資金來源和交易目的等方面的更詳細問詢。
對於專業公司而言，這不僅僅是一個監管問題，對客戶而言，也是一個實際的交易問題。清晰的文件、提前的準備和適當的法律審查將變得越來越重要。
常見問題解答
反洗錢/反恐怖主義融資改革是否適用於所有法律事務？
不。這些義務與指定的服務有關。但是，許多與房產、產權轉讓、商業和實體相關的服務可能需要根據具體情況進行更仔細的審查。
購屋者是否需要提供更多文件？
很多情況下，答案是肯定的。買家可能會被要求提供身份證明文件、所有權詳情、授權文件以及交易資金來源資訊。
公司和信託機構會面臨更多審查嗎？
公司和信託可能需要提供其他文件，因為顧問可能需要了解所有權、控制權、受益所有權和代理權限。
資金來源是什麼？
資金來源是指特定交易的資金來源。這可能包括儲蓄、貸款、銷售所得、營業收入、遺產、家庭禮物或海外匯款。
財富的來源是什麼？
財富來源指的是客戶如何隨著時間推移累積其整體財富。當交易金額龐大、錯綜複雜、不同尋常或風險較高時，財富來源就顯得格外重要。
客戶是否需要在 2026 年 7 月 1 日前做好準備？
是的。計劃進行房產或商業交易的客戶應儘早準備身分證明文件、公司記錄、信託文件、資金證明和授權文件。
