布里斯本市議會已取消擬議的短期住宿許可制度，但現行規劃、差餉、業主立案法團及執法規定仍可能適用。
最後更新：2026年8月
2026年5月12日，布里斯本市議會確認現階段不會推進擬議的《2025年短期住宿地方法規》。該許可制度並未立法生效，亦沒有於2026年7月1日開始實施。
因此，布里斯本的 Airbnb 及 Stayz 經營者無需取得或續期擬議的年度許可證，亦無需在廣告中顯示擬議的許可證號碼，或遵守提案中的24小時聯絡人及新罪行條文。
不過，取消許可制度並不表示所有短期住宿用途均自動合法。現行規劃要求、發展批文條件、業主立案法團附例、市政差餉分類及市議會的執法權力，仍可能適用於個別物業。
布里斯本擬議的 Airbnb 許可計劃發生了甚麼變化？
布里斯本市議會先前曾建議為全市短期住宿引入許可制度。
根據當時的提案，經營者可能需要：
- 取得並每年續期許可證；
- 在廣告中顯示許可證號碼；
- 指定一名可隨時聯絡的人士；
- 制定住客守則及投訴處理程序；以及
- 遵守針對無證經營而設的遞增罰則。
許可要求原擬於2026年7月1日開始實施。
市議會現已確認，現階段不會推進擬議的地方法規。市議會提到短期住宿市場的變化、物業管理方面的改善，以及公眾諮詢對臨時住宿更廣泛用途所提出的意見。
市議會亦表示會繼續與預訂平台合作，並執行現行法律。日後仍可能提出新的規管措施。詳情請參閱： 布里斯本市議會公告.
布里斯本的 Airbnb 業主目前需要許可證嗎？
目前並沒有因該項已取消提案而產生的全布里斯本短期住宿新許可證。
業主不應申請、宣傳或向第三方付款以取得擬議的許可證。擬議的年度許可證、廣告號碼及相關經營條件均未開始實施。
但這不一定免除其他法律或現有發展批文所施加的要求。
仍可能需要規劃許可
最重要的是區分地方法規許可證與規劃許可。
雖然擬議的許可制度已被取消，《Brisbane City Plan 2014》及《Planning Act 2016》仍然規管土地和建築物的使用方式。
是否需要規劃許可，可能取決於以下事項：
- 物業的分區及適用的覆蓋層規定；
- 物業現有的合法用途及發展批文；
- 業主或其他常住居民是否繼續居於該物業；
- 出租的是個別房間還是整個物業；
- 預訂的頻率及住宿期限；
- 住客人數；
- 經營活動的商業性質及強度；以及
- 現有批文所附帶的任何條件。
在某些情況下，把物業由一般住宅用途改為商業經營的短期住宿，可能構成用途的重大變更。
不要只因物業曾在 Airbnb 或 Stayz 刊登，便假設其符合規劃規定。買家和業主可透過市議會的 Development.i 服務查閱發展紀錄，並就個別物業取得規劃意見。
繳付較高市政差餉並不等同取得規劃許可
布里斯本市議會仍設有適用於付費住客住宿及臨時住宿的特別差餉分類。
市議會表示，物業用途改變時，業主必須更新差餉帳戶，包括物業改作付費住客住宿的情況。現行分類會區分業主自住並出租房間的物業，以及整個物業用作臨時商業住宿的情況。
這些分類可能導致較高差餉。市議會目前把某些公開宣傳、每次住宿少於42晚的短期出租列為付費住客住宿。詳情請參閱： 市議會的付費住客住宿及臨時住宿差餉說明.
不過，繳付臨時住宿差餉不能取代任何可能需要另行取得的規劃許可。差餉分類與規劃合規是兩個不同的法律問題。
仍須留意業主立案法團附例
公寓及聯排別墅業主在經營短期住宿前，應查閱社區管理聲明及已登記附例。
業主立案法團附例可能規管以下事項：
- 噪音及滋擾；
- 住客行為；
- 保安鑰匙及大廈出入；
- 停車；
- 公用地方的使用；
- 垃圾處理；
- 搬運程序；以及
- 公用設施損壞。
如果附例試圖全面禁止短期出租，法律問題會較為複雜。
根據 《1997年業主立案法團及社區管理法》（Body Corporate and Community Management Act 1997） 第180條，如單位可合法作住宅用途，附例不得限制住宅用途的類型。附例亦不得帶有壓迫性、不合理，或歧視不同類別的佔用人。詳情請參閱現行的 昆士蘭州業主立案法團法例.
個別短期住宿安排是否屬合法住宅用途，以及個別附例是否可執行，須按物業本身、規劃狀況及附例字眼作出評估。
市議會仍可調查並執行現行法律
取消許可制度並沒有移除市議會現有的合規及執法權力。
市議會仍可調查有關違法物業用途、違反發展批文條件、建築安全及社區環境影響的投訴。市議會指出，改變處所用途可能需要批准；如合規問題未獲解決，可能採取執法行動。
可採取的行動視乎違規情況，可能包括要求提供資料、合規指示、執法通知、罰款或法院程序。更多資料載於市議會的 建築及發展投訴頁面.
噪音、停車、垃圾、泳池安全及其他現行監管要求，亦可能獨立於已取消的許可提案而適用。
布里斯本短期住宿業主現在應做甚麼？
業主及物業經理應：
- 確認規劃狀況。 查核物業的分區、覆蓋層、核准用途及發展歷史。
- 審閱現有批文。 確認任何發展或建築批文是否載有影響住宿用途或入住安排的條件。
- 查核差餉分類。 如物業用途已改變，通知市議會，並確認是否適用付費住客住宿或臨時住宿差餉。
- 審閱業主立案法團文件。 查閱已登記附例，以及任何涉及住客、公用地方、出入、噪音和停車的規則。
- 檢查保險及融資文件。 確認已向保險公司披露擬作短期住宿的用途，並確認任何按揭或管理協議均容許該用途。
- 維持適當的經營保障措施。 即使沒有許可證要求，合適的住客守則、住客篩選、緊急聯絡安排及投訴管理程序，仍有助減少爭議及執法風險。
- 留意日後公告。 市議會表示，如日後提出進一步變更，會通知社區。
您是否正在購買一項被宣傳為 Airbnb 的物業？
買家不應只依賴物業是「現有 Airbnb」或過往有可觀短期住宿收入等說法。
前業主曾接受短期預訂，並不能證明該用途合法，也不能證明交割後可繼續經營。
簽訂合約前，買家應調查：
- 規劃及發展批文；
- 建築分類及安全要求；
- 市議會差餉紀錄；
- 業主立案法團附例及爭議紀錄；
- 管理協議；
- 可取得的保險保障；以及
- 所宣傳收入在合規用途下是否可持續。
在承諾購買前，應考慮進行適當盡職調查並加入合適的合約條件。
安信法律如何協助您
安信法律協助布里斯本業主、投資者及買家處理與短期住宿有關的法律問題。
我們可協助審閱：
- 物業合約及盡職調查；
- 規劃及發展批文紀錄；
- 業主立案法團附例及爭議；
- 市議會合規或執法往來文件；
- 短期住宿管理安排；以及
- 購買或經營 Airbnb 或 Stayz 物業的法律風險。
布里斯本的許可提案雖已取消，但針對個別物業的合規審查仍然重要。
本文僅提供一般資料，不構成法律意見。適用於短期住宿的要求視乎個別物業及其經營方式而定。在採取行動前，請就您的具體情況取得法律意見。
