簡短回答
購買一家企業並不意味著買方自動獲得佔用其經營場所的權利。企業買賣合約和租賃權轉讓是兩個獨立的法律步驟。
如果租約要求房東同意，雙方必須協調：
- 企業買賣合約；
- 同意書及相關證明資料；
- 任何零售店舖租賃揭露資訊；
- 轉讓契約或新租賃協議；
- 更換安全保障和擔保；
- 解除原租戶及其擔保人的債務；以及
- 商業結算日期。
如果這些步驟不一致，買方可以在未獲得預期場所使用權的情況下獲得企業資產和商譽，而賣方可以完成出售，但仍需承擔租賃責任。
首先將租賃進行分類
第一個問題是該租約是受 1994 年昆士蘭州零售商店租賃法管轄的零售商店租賃合同，還是其他商業租賃合約。
零售性質會影響揭露文件、諮詢報告、糾紛解決途徑以及原始租戶和擔保人的潛在解除關係。僅憑租戶的商號或租賃合約上的標題無法確定其零售性質。
審查：
- 場所及零售購物中心地位；
- 允許的用途和實際業務；
- 法定除外條款；
- 租賃日期及期限；
- 賦值和變位；以及
- 任何已核准的揭露表格均已交換。
《財產法》第142條規定了什麼？
如果租約要求在轉讓或其他特定交易之前獲得房東的同意，《2023 年昆士蘭財產法》第 142 條規定了一項重要的程序。
房客可以向房東提交一份包含全部詳情的租賃提案通知書。房東不得無理拒絕同意，且租約中的相反條款不得排除此保障。
房東可能會要求提供更多資訊。一旦收到全部詳情，房東通常有一個月的時間發出決定通知，內容如下：
- 同意及任何條件；
- 拒絕及其理由；或
- 這是法律允許的另一項決定。
一個月期限可經雙方同意延長。
什麼才算完整細節？
沒有一套文件包能適用於所有情況。房東通常會詢問以下資訊：
- 擬受讓人的身份和公司結構；
- 商業經驗；
- 財務報表及參考資料；
- 商業計劃及許可用途；
- 董事、受託人和受益所有人；
- 擬定擔保人；
- 銀行擔保或現金保證；
- 許可證和批准；以及
- 擬定的分配日期。
首封郵件內容不完整可能無法從法定月份開始計算。房客應提供完整的資料包，並請房東確認何時視為已收到全部資料。
沒有回覆不代表視為同意
如果房東在法定期限內沒有回應，房客不應假定房東同意。
第142條規定了未發出決定通知、無理拒絕或無理條件等情況的訴訟途徑。零售租賃糾紛可能適用不同的法定糾紛解決程序。
在問題解決之前，買方不應佔有房屋或認為沉默就意味著租賃權的轉移。
買方在轉讓時會獲得什麼？
根據第 143 條規定，受讓人一般享有原租戶在轉讓前享有的現有租賃條款的利益和承擔其義務。
作業不會自動建立：
- 新的租賃期限；
- 一個新的選擇；
- 良好的租金帳戶；
- 新的允許用途；
- 取消維修或補償義務；或
- 解除現有預設設定。
必須審查個人條款、明確排除條款、既得權利和義務以及任何相反的協議。
買方應檢查完整的租賃鏈，包括變更、選擇權、租金審查、支出、獎勵、附加契約和先前的轉讓。
轉讓還是新租約？
買家可能更傾向於簽訂新的租賃合約而不是接受現有的租賃合同，但房東沒有義務自動提供新的租賃合約。
比較：
- 剩餘期限和選擇權；
- 租金和審查結構；
- 允許用途；
- 激勵措施；
- 安全;
- 補償義務；
- 註冊；以及
- 個人擔保。
新租約可以解決一些歷史遺留問題，但也可能重置商業條款或取消有價值的選擇權。
零售店鋪設租賃資訊揭露時間
對於零售店鋪設租賃轉讓，第 22B 至 22D 條規定了具體的揭露和建議要求。
轉讓方的揭露時間可與企業出售協議或同意請求中較早的日期掛鉤，通常設有最短揭露期限，除非有效的法定程序另有規定。出租人和受讓人也負有揭露義務，非主要受讓人可能需要法律和財務諮詢報告。
請使用昆士蘭州現行認可的表格，並保留交付憑證。延遲或不完整的揭露可能會影響交易以及出境方的解除。
原租戶是否已搬離？
不要以為房東同意就自動免除賣方或其擔保人的責任。
對於一般商業租賃，第144條規定了後續轉讓後的特定免責條款：如果原承租人將租賃權轉讓給第一受讓人，而該受讓人之後又將租賃權轉讓給其他人，則原承租人和擔保人免於承擔後續受讓人違約的責任。必須核查過渡規則和已產生的負債。
對於零售店鋪租賃，如果滿足法定揭露要求，且轉讓人的聲明沒有實質性的不完整、虛假或誤導性，則第 50A 條可以免除轉讓人及其擔保人因受讓人違約而產生的責任。
這些法定免責聲明不可互換。最安全的交易文件應明確列明：
- 轉讓前責任；
- 轉讓後責任；
- 解除原租戶的租約；
- 解除各指定擔保人的擔保；
- 對現有違約行為的處理；以及
- 任何持續賠償。
銀行擔保、現金保函和個人擔保
更換安全措施與獲得同意和授權是兩回事。
轉讓契約應載明：
- 何時需要提供替代擔保；
- 銀行所發出的保函是否會退還；
- 誰持有現金保釋金；
- 新擔保的生效日期；
- 原擔保人是否已被明確解除責任；以及
- 對於先前違約相關的索賠會如何處理？.
一封聲稱任務「已批准」的電子郵件可能無法解決這些問題。
業務結算與租賃完成時間一致
企業出售合約應將租賃完成作為一項條件或結算交付物。
根據交易的具體情況，請考慮以下事項：
- 房東同意的條件，且同意書形式必須符合要求；
- 達成轉讓契約或新租賃協議的條件；
- 零售資訊揭露截止日期；
- 替換安全措施；
- 快速發布；
- 一個長遠的約會；
- 拒絕或延遲同意的後果；
- 佔有和交易安排；以及
- 租金、支出和押金的分攤。
不應假設房東的一個月決定期從第一次非正式接觸開始計算，以此來安排交屋日期。
交割前核對清單
在完成企業出售前：
- 審查企業出售合約和完整的租賃鏈。
- 確認零售或非零售狀態。
- 找出租賃協議中的同意條款。
- 提交全部詳情並記錄收據。
- 在適用情況下，協調法定零售資訊揭露。
- 協商轉讓契約或新租賃協議。
- 確認期限、選項、允許用途和現有預設設定。
- 取代銀行、現金和個人安全保障。
- 取得賣方和擔保人的明確免責聲明。
- 統一生效日期、所有權和業務結算日期。
常見問題
房東可以拒絕轉讓嗎？
房東可以決定是否同意該要求，但第142條通常禁止房東無理拒絕。合理性取決於租賃合約、提案和所提供的證據。
房東還有多久？
一般情況下，自收到全部資料之日起一個月內有效，但如有有效延期，則以雙方同意為準。首次收到的資料不完整的郵件可能不會作為有效期限的起始日期。
沉默是否代表同意？
不。該法案提供的是法律途徑，但並不構成自動推定同意。
轉讓是否賦予買方新的租賃權？
不。買方通常會接受現有租賃條款。新的租賃協議需要另行協商。
轉讓完成後，賣方是否解除合約？
並非自動生效。零售狀態、資訊揭露合規性、租賃日期、轉讓鏈、累計違約、契約措辭等因素都會影響結果。
所有商業租賃都需要七天轉讓表格嗎？
不。零售店鋪租賃資訊揭露制度僅適用於法律涵蓋的租賃情況。
Ensure Legal 如何提供協助
在結算前，確保法律部門能夠一起審查企業出售合約、租賃協議、房東同意書、零售揭露文件、轉讓契約、擔保和解除協議。
如果即將達成和解，但同意或解除協議仍未解決，請在完成企業出售前尋求建議。
重要訊息
本文僅提供一般信息，不構成法律建議。零售狀態、同意、發布和完成機制取決於相關文件、日期和交易情況。
