上次審核日期：2026年7月14日
外國買家可以在昆士蘭州購買某些類型的房產，但相關規定與適用於澳洲公民和永久居民的規定有很大不同。
海外買家在簽署合約前應確認：
- 他們是否屬於澳洲法律意義上的外國人；
- 是否需要外國投資審核；
- 查看房產是新建的、近新的、空置的還是已建成的。
- 現行既有住所限制是否適用；
- 合約是否以獲得批准為前提條件；
- 可能需要繳納哪些聯邦申請費；
- 昆士蘭州可能適用的關稅和附加費責任；以及
- 交割後可能產生的登記和空置報告義務。
法律地位取決於買方、簽證身分、所有權結構、房產分類和預期用途。本指南僅提供一般性概述。
外國人可以在昆士蘭州合法購買房產嗎？
是的。外國人或許可以在昆士蘭州購買住宅物業，但通常會受到批准和物業類型限制。
澳洲的外國投資政策通常引導外國投資流向能夠增加住房供應的房地產領域，特別是：
- 新建住宅；
- 某些近乎全新的住宅；
- 待開發的空置住宅用地；
- 符合條件的重建項目；以及
- 一些大型住房項目。
目前，外國買家普遍被禁止購買已建成的住宅，但也有一些例外。
哪些人通常被視為外國人？
對外國人的分析可能比僅憑國籍更為複雜。根據具體情況，外國人可能包括：
- 非澳洲公民；
- 非澳洲永久居民；
- 部分臨時簽證持有者；
- 外國公司；
- 一家擁有足夠外資所有權或控制權的澳洲公司；
- 具有足夠外國所有權或控制權的信託；
- 外國政府投資者；或
- 又一家受外國投資法規約束的實體。
臨時居留權、稅務居民身分和永久居留權是不同的法律概念。買家不應認為在澳洲居住或工作就能免除外國投資的要求。
哪些人可以免於審核？
某些人或交易可能符合豁免條件，但在簽署合約之前應仔細核查豁免條款。
潛在的例子可能包括：
- 澳洲公民；
- 澳洲永久居民；
- 某些紐西蘭公民；
- 因遺囑或法律規定而產生的某些財產；
- 從政府機構獲得的某些資產；以及
- 符合監理要求的有限配偶相關收購。
配偶豁免條款適用範圍很窄。不能僅僅因為其中一位買家是澳洲公民或永久居民就想當然地認為該條款適用。
諸如夫妻是否以共同承租人身分取得房產、夫妻關係是否符合法定定義以及是否有其他外國人參與等事項可能會影響結果。
一般情況下，外商投資何時需要獲得批准？
無論房產價值如何，外國人通常需要獲得批准才能獲得澳洲住宅用地的權益。
買方應在採取相關行動前獲得批准。在房產購買中，買方只有在合約明確規定以獲得外國投資批准為前提條件的情況下，才能在獲得批准前簽訂合約。
在獲得批准前簽署無條件合約可能會使買方面臨以下風險：
- 違反外國投資法；
- 巨額民事或刑事處罰；
- 影響收購的指令；
- 押金損失；
- 合約違約；以及
- 難以完成結算。
外國買家可以在昆士蘭州購買哪些房產？
新建住宅
外國買家一般可以申請購買新建住宅。
新住宅大致是指以前從未作為住宅出售過，也從未有人居住過的住宅。
新建住宅的審批通常以購買價格不得超過核准金額為前提。
近乎全新的住宅
某些較新的住宅也可能符合條件。
如果住宅之前由開發商出售，但交易未能完成，且住宅在允許的期限內無人居住，則可適用此類別。
翻新後的現有房屋並不會自動轉變為用於外國投資的新住宅。
空置住宅用地
外國買家可以申請購買真正空置的住宅用地進行開發。
審批通常需要：
- 至少要蓋一棟住宅；
- 工程建設應在批准後四年內完成；
- 需提供竣工證明；
- 土地在施工完成前不得出售；
- 購買價格不得超過核定價值。
先前拆除過住宅的土地不得視為空置住宅用地，而應適用既定的住宅用地規則。
期房
外國買家通常可以購買符合資格的期房，但需獲得批准或開發商出具適用的豁免證明。
如果開發商持有有效的新建或近新住宅豁免證書，則外國個人購買者在證書規定的限額內購買符合條件的房產時，可能無需單獨提交申請。
商業地產
商業用地和住宅用地適用不同的外商投資規則。
審批要求可能取決於：
- 收購價值；
- 無論土地是空置的還是已開發的；
- 買方的國籍和所有權結構；
- 該土地是否屬於敏感土地或國家安全用地；
- 擬議用途；以及
- 適用的金額門檻。
外國買家可以購買二手房嗎？
從 2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日，外國投資者通常被禁止在澳洲購買已建成的住宅。
已建成的住宅通常包括以前有人居住或出售過的住宅物業，包括二手市場上的許多普通房屋、聯排別墅和公寓。
該政策旨在引導外國投資流向能夠增加澳洲住房供應的住宅項目。
這項禁令並非絕對。雖然存在一些例外情況，但通常仍需獲得批准。
已建成住宅的有限例外情況
在以下情況下可能存在例外：
- 重建項目將大幅增加房屋存量，至少增加 20 套住房；
- 某些「建房出租」項目；
- 以商業規模支持住房供應的收購；
- 某些退休村、老年照護、輔助生活或學生宿舍計畫；
- 雇主為符合資格的員工提供的住房安排有限；
- 符合資格的配偶免稅額；以及
- 另一項具體的立法豁免。
涉及例外情況的申請不應視為例行公事。必須仔細審查提案、開發成果和資格條件。
外國臨時居民可以購買房屋自住嗎？
根據以往經驗，臨時居民可以申請批准將已建成的房屋用作其主要住所，但需滿足一些條件。
然而，目前的既有住宅限制在截至 2029 年 6 月 30 日的期間內極大地限制了這些收購。
因此，臨時居民不應認為打算居住在該房產中就自動享有購買該房產的權利。
買方應就以下方面尋求建議：
- 他們目前的簽證和外國人身分；
- 財產分類；
- 是否存在例外情況；
- 新建住房是否是合適的替代方案；
- 簽署合約前需要滿足的合約條件。
外國投資申請費是如何運作的
一般而言，提交外國投資申請時需要繳交費用。
金額可能取決於：
- 物業分類；
- 房產價值；
- 無論該住宅是新建的、空置的還是已建成的；
- 該申請是否涉及特定房產；
- 是否申請豁免證書；
- 是否提出變更請求；以及
- 申請提交時適用的收費標準。
申請費會根據指數調整，每個財政年度都可能會變動。
因此，買家在申請前應立即查看當前的官方收費標準，而不是依賴舊的固定收費表。
法定決定期間一般在繳交正確的申請費後才開始計算。
昆士蘭州過戶稅和外國買家附加費
聯邦政府的外國投資審批與昆士蘭的稅收是分開的。
外國買家可能需要將以下費用納入預算：
- 昆士蘭州普通轉讓稅；
- 外國收購方額外稅費；
- 外國業主或不在本地居住的業主可能面臨的土地稅後果；
- 登記費及檢索費；
- 法律和產權轉讓費用；
- 外國投資申請費；以及
- 持續的所有權和空置合規成本。
如果外國收購者獲得昆士蘭州的相關住宅物業，通常除了普通轉讓稅外，還會徵收額外的外國收購方稅。
昆士蘭州納稅人資格審查所採用的外國人資格審查標準與聯邦政府的外國投資資格審查標準不一定相同。
因此，買家應分別就這兩種制度尋求專業建議。
與澳洲配偶共同購屋是否可以免除外國投資審查委員會（FIRB）的審查要求？
不會自動發生。
如果外國人與澳洲公民、澳洲永久居民或符合資格的紐西蘭公民配偶共同購買住宅物業，則可能適用有限的豁免。
這項豁免須符合特定條件。例如，共同所有權的形式就可能產生影響。
夫妻應在簽署以下文件前諮詢專業人士：
- 該房產將以共有產權形式持有；
- 外國配偶將獲得更大的受益權；
- 公司或信託機構將收購該房產；
- 另一個人也將是所有者；
- 該關係不符合法定定義；或者
- 此次購買涉及的是一套已建成的住宅。
該合約是否需要獲得外國投資批准？
如果需要獲得批准但尚未獲得批准，則合約通常應包含精心擬定的外國投資條款。
此條件應包含以下內容：
- 申請截止日期；
- 審批截止日期；
- 買方有義務及時申請；
- 買方有義務支付正確的費用；
- 延期處理，導致決定延遲；
- 拒絕的後果；
- 對不可接受的審批條件的處理；
- 合約終止時退還定金；
- 買方是否可以放棄該條件。
一般而言，通用融資條款不能取代妥善擬定的外國投資條款。
不應假設賣方日後會同意增加外國投資審查委員會（FIRB）的保護措施而簽署標準合約。
獲得批准後會發生什麼？
核准文件中可能包含結算後仍有效的條件。
根據房產的具體情況，買家可能需要：
- 確保購買價格不超過核定價值；
- 在規定期限內完成建設；
- 提供完成證明；
- 避免在建設完成前處置空地；
- 通知澳洲資產外國所有權登記處；
- 保留合規記錄；
- 提交年度空置房款申報表；以及
- 後續銷售或所有權變更將另行通知。
結算並不一定意味著外國投資合規流程的結束。
外國所有權登記義務
外國買家必須考慮澳洲資產外國所有權登記冊規定的通知要求。
可能需要在以下情況下發出通知：
- 購置住宅用地；
- 處置住宅用地；
- 改變所有權權益的性質或比例；
- 成為或不再是外國人；或
- 另一項可註冊活動。
不應認為透過普通產權轉讓程序進行的產權登記就能滿足所有外國所有權申報要求。
年度空置費用回報
擁有澳洲住宅物業的外國業主可能需要提交年度空置費用申報表。
如果房產在相關空置年度內超過 183 天沒有居民居住或真正可供出租，則可能需要繳納年度空置費用。
業主應保留以下證據：
- 住宅租賃協議；
- 物業管理記錄；
- 房屋租賃廣告；
- 租賃帳簿；
- 入住記錄；
- 公用事業記錄；
- 短期停留記錄（如適用）；以及
- 解釋職位空缺延長期限的文件。
即使業主認為無需支付空置費，可能仍需要考慮退租事宜。
反洗錢/反恐融資和資金來源核查
外國買家也應做好準備，應對身分、受益所有權和資金來源的調查。
根據交易情況，買方可能需要提供：
- 護照和地址證明文件；
- 簽證或居留資訊；
- 公司或信託文件；
- 最終受益所有人的詳細資料；
- 銀行對帳單；
- 貸款審批文件；
- 禮品信；
- 私人貸款協議；
- 資產出售所得款項的證明；
- 國際轉帳記錄；以及
- 經認證的英語翻譯。
反洗錢/反恐怖主義融資合規不能取代外國投資審批，外國投資核准也不能取代反洗錢/反恐怖主義融資檢查。
外國買家應避免的常見錯誤
- 在獲得批准前簽署無條件合約；
- 假設臨時簽證允許購買任何住宅；
- 將翻新後的現有房屋視為新住宅；
- 假設拆除房屋的土地總是空置的住宅用地；
- 依賴已過期或不適用的開發商豁免證明書；
- 未能確認已核准的採購價格限額；
- 假設澳洲配偶自動獲得豁免；
- 忽略昆士蘭州 AFAD 和轉讓稅；
- 未能提供資金來源證明；
- 未符合定居後登記要求；
- 未提交空置費用申報表；以及
- 依賴舊的 FIRB 收費表或過時的既有住所日期。
出價前的實用清單
- 請確認您的外國人身分。 審查公民身分、永久居留權、簽證狀態和實體所有權。
- 對該房產進行分類。 確定它是新建的、近新的、空置的、已建成的、住宅的還是商業的。
- 檢查已建房限制。 不要想當然地認為已建成的住宅可以出售給外國買家。
- 確認是否適用豁免條款。 在依賴配偶、繼承或其他豁免之前，請先諮詢專業人士的意見。
- 簽署合約前請仔細閱讀合約。 必要時，增加適當的外國投資條件。
- 請查看當前的申請費用。 使用提交日期當天適用的最新官方收費標準。
- 計算昆士蘭關稅和AFAD。 將所有州政府費用計入採購預算。
- 準備資金來源證明文件。 儘早整理好銀行、貸款、贈與及海外匯款紀錄。
- 制定和解後合規計畫。 登記冊、空缺職位費用和審批條件截止日期。
- 做好記錄。 保留批准文件、合約、結算單、所有權和占用證明。
常見問題
外國人可以在布里斯本購買新公寓嗎？
一般來說可以，但需獲得外國投資批准或有效的開發商豁免證書，並符合適用的購買條件。
外國人可以在昆士蘭州購買二手房嗎？
除少數例外情況外，外國投資者一般被禁止在 2029 年 6 月 30 日之前購買已建成的住宅。
持有臨時簽證的人可以買房自住嗎？
並非自動生效。目前仍受既有住所限制。簽署前應諮詢專業人士的意見。
外國買家可以購買空地嗎？
有可能，但需獲得批准並滿足開發條件，通常包括四年內完成建設。
澳洲配偶是否可以免除審核要求？
並非所有情況都如此。只有在滿足監管要求的情況下，才可適用有限的豁免。
FIRB的批准是否會取消昆士蘭AFAD的資格？
不。聯邦政府的外國投資審批和昆士蘭的關稅是兩個獨立的製度。
買方可以在審批前簽字嗎？
買方可以簽訂附帶適當條件的合約。買方通常不應在獲得批准之前無條件受合約約束。
如果買家改變主意，申請費用可以退還嗎？
退款資格取決於相關法律法規、申請階段和具體情況。買家不應想當然地認為費用一定會退還。
Ensure Legal 如何提供協助
Ensure Legal 為海外買家、臨時居民、外資企業和開發商提供昆士蘭房地產交易的法律諮詢服務。
我們的工作可能包括：
- 外國人及豁免分析；
- 簽署前需進行合約審查；
- 起草和談判外國投資條件；
- FIRB 和住宅物業申請支援；
- 新建、準新及空置土地諮詢；
- 開發商豁免證明諮詢；
- 昆士蘭房產轉讓；
- AFAD和交易結構協調；
- 結算後登記和合規指南；以及
- 為海外客戶提供遠端協助。
免責聲明 本文僅提供一般訊息，不構成法律、稅務、財務或移民建議。外國投資和昆士蘭州房產相關規定取決於買方、所有權結構、房產類型、交易日期以及適用的政府政策。簽署合約前，請務必就您的具體情況諮詢專業人士。
我們的 外國投資審查委員會和外國投資律師 在您決定購買昆士蘭州房產之前，可以評估批准要求。
