家庭贈與購屋首付：贈與信及資金來源支票

為什麼家庭貢獻如今受到更多關注

澳洲擴大後的反洗錢和反恐融資框架現在適用於律師、產權轉讓律師、房地產專業人士、會計師和其他專業服務提供者提供的某些指定服務。

實際上，買家可能會遇到以下更詳細的問題：

• 身份和權威；
• 最終擁有或控制某個實體的人；
• 交易資金的直接來源；
• 買家或出資人如何累積財富；
• 第三方支付；
• 海外轉帳；以及
• 不尋常或複雜的融資安排。

這並不意味著家庭饋贈本身就一定可疑。而是說，相關專業人士可能需要一份清晰一致的安排記錄。

什麼是房產定金贈與函？

贈與函是一份書面記錄，確認一人提供資金幫助另一人購買房產。

其主要目的是明確捐款的法律和財務性質。

一份妥善準備的贈與信可以記錄：

• 提供資金者的全名；
• 收件人的全名；
• 雙方之間的關係；
• 提供的金額；
• 轉讓日期或擬議轉讓日期；
• 房產地址（如有）;
• 是否需要償還；
• 是否需要支付利息；
• 出資人是否會取得任何所有權權益；以及
• 投稿者簽名及日期。

銀行轉帳可以證明資金在帳戶之間轉移。但它本身並不能證明該筆款項是贈與、貸款、投資、償還、信託出資還是代他人支付。

贈與信並不等於資金來源證明。

贈與函闡明了捐贈關係和法律性質，但不一定說明捐贈者資金的來源。

根據具體情況，可能需要提供進一步的證據來佐證資金流向。

這可能包括：

• 銀行對帳單顯示捐款人持有該筆資金；
• 銀行記錄顯示已將款項轉給買方；
• 薪資或儲蓄記錄；
• 其他房產的銷售合約或結算單；
• 投資贖回記錄；
• 遺囑認證或遺產文件；
• 商業分銷記錄；
• 私人貸款文件；或
• 國際轉帳記錄。

所需文件因案件而異。因此，贈與函應被視為文件記錄的一部分，而非通用或完整的合規文件。

贈與還是藉貸：為何這種區別至關重要

家庭成員有時會將捐款稱為禮物，即使他們期望日後得到某種形式的回報。

這種安排實際上可能是一種貸款，其中：

• 這筆錢必須償還；
• 需按時還款；
• 需支付利息；
• 出資人期望財產安全得到保障；
• 出資人期望獲得未來銷售收益的一部分；
• 出資人希望居住在該房產；或者
• 買方和出資人之間存在非正式的私下協議。

這種區別可能會影響買方的融資申請、借款能力、貸款人的資訊揭露義務以及家庭成員之間的未來糾紛。

文件應反映真實的安排。如果實際預期會有償還或其他利益，則不應將捐贈描述為無條件贈與。

如果家庭出資人希望取得房產權益呢？

當家庭貢獻者抱持以下期望時，家庭貢獻就變得更加複雜：

• 他們的名字稍後會添加到標題中；
• 房產價值的一定百分比；
• 房產出售時償還；
• 佔有該財產的權利；
• 抵押或其他擔保權益；或
• 對未來出售或再融資的控制權。

在這種情況下，一份簡單的贈與函可能並不合適。可能需要單獨的法律文件來明確各方的權利和義務。

買家和捐助者也應考慮在利益可能不同的情況下，分別尋求法律、稅務、家庭法和遺產規劃的建議。

家庭禮物和抵押貸款機構的要求

貸款機構可能對贈與的存款資金有自己的要求。這些要求獨立於律師或產權轉讓律師的合規義務。

貸款方可能會要求提供：

• 一份已簽署的贈與聲明；
• 確認這筆錢無需償還；
• 證明出資人不會取得該財產權益的證據；
• 銀行對帳單顯示資金可用；
• 證明轉帳已發生的證據；或
• 有關貢獻者的更多資訊。

買家不應認為為某一目的準備的文件會自動滿足所有貸款機構或相關專業人士的要求。

如果禮物是來自海外呢？

海外親屬提供援助並不罕見，尤其是在父母幫助買家在布里斯班或昆士蘭州其他地方購買房產的情況下。

然而，海外融資可能需要額外的準備，因為：

• 捐款人可以使用外國身分證件；
• 資金可能透過多個帳戶或使用多種貨幣進行轉移；
• 銀行記錄可能不是英文的；
• 可能需要提供經認證的翻譯件；
• 捐款者的資金來源可能需要進一步解釋；
• 國際轉帳可能有限製或延遲；
• 最終結算款項必須在合約規定的日期前到帳。

關鍵問題不在於海外家庭資金本身是否不正當，而在於是否有清晰、可信且有據可查的資金流向。

例如：父母協助在布里斯班購屋

買家簽署了一份在布里斯班購買房屋的合約。買家將從個人儲蓄中支付 80,000 澳元，而買家的父母將從海外帳戶轉移 150,000 澳元。

交割前，買方可能被要求提供：

• 父母簽名的贈書信；
• 銀行對帳單顯示資金由父母持有；
• 顯示國際轉帳的記錄；
• 解釋父母是如何累積這筆錢的；
• 必要時提供經認證的英文翻譯；
• 確認這筆錢無需償還，且父母不享有任何所有權權益。

如果這筆錢實際上是可以償還的，那麼應該將其記錄為貸款，而不是不準確地描述為贈與。

為什麼買家應該儘早揭露家庭資金來源

昆士蘭州的房產合約通常對定金、貸款、房屋和蟲害狀況以及交割都有嚴格的日期規定。

因此，應儘早向買方的律師、產權轉讓律師和貸款機構揭露家庭資金來源狀況。

延遲揭露可能會造成以下問題：

• 贈書信尚未簽名；
• 投稿者難以聯繫；
• 銀行記錄不完整；
• 資金仍在海外；
• 需要翻譯；
• 貸款方將這筆出資視為貸款；
• 出資人期望獲得該財產的權益；或者
• 文件內容與財務申請不符。

反洗錢/反恐怖主義融資或貸款機構的詢問不會自動延長合約期限。買方應預留充足時間解決這些問題。

給收到家庭禮物的買家的實用清單

1. 確認這筆錢是否真的是禮物。 公開討論還款、利息、所有權預期和未來出售收益。
2. 儘早告知您的律師和貸款機構。 不要等到結算週才行動。
3. 準備一封書面禮物信。 確保措詞與實際安排相符。
4. 保持資金流向清晰。 保留出資人和買方的對帳單和轉帳記錄。
5. 準備捐款者資金來源證明。 如果金額龐大或來自海外，則可能需要更多資訊。
6. 儘早安排翻譯事宜。 銀行、公司或遺產的外語文件可能需要經過認證的英文翻譯。
7. 必要時，請另行諮詢專業人士。 如果出資人期望獲得償還、保障、居住權或所有權權益，這一點就尤其重要。

常見問題

房產首付是否必須提供贈與函？

不。並沒有規定所有家庭出資都必須以同一種形式的贈與函作為證明。是否需要贈與函取決於貸款機構、專業顧問、交易狀況和風險評估。

我的父母可以直接把錢轉給和解公司嗎？

擬定的支付方式應事先揭露。第三方支付可能需要額外的身份、授權和資金來源核查。

贈與信能證明這筆錢是合法的嗎？

僅憑這一點還不夠。它解釋了這種安排的性質，但可能仍然需要銀行記錄或其他資金來源證明。

如果這筆錢實際上是貸款呢？

雙方應準確記錄該安排，並考慮其對貸款人資訊揭露、還款義務和出資人合法權益的影響。

Ensure Legal 可以準備贈與函嗎？

Ensure Legal 可以審查擬議的安排，準備或審查適當的文件，並就昆士蘭州房產交易的時間表提供建議。

Ensure Legal 如何提供協助

Ensure Legal 為昆士蘭州的房產買家提供合約審查、產權轉讓、贈與定金、私人家庭融資及相關交易問題的法律諮詢。

如果出資方是海外人士、家族企業、信託機構、企業帳戶，或期望獲得償還或對該房產擁有其他權益的人士，那麼儘早諮詢專業人士的意見就顯得尤為重要。

在昆士蘭州購買房產時，如果打算動用家庭資金，請先聯絡 Ensure Legal 進行諮詢。