外國買家與昆士蘭房產：為何簽署合約前必須核實FIRB和AFAD的資格
外國買家、臨時居民、外國公司和外國信託在昆士蘭州簽署住宅物業合約前應謹慎。
在2026-27年度聯邦預算案中，澳洲政府確認將外國買家購買二手房的禁令延長至2029年中期。預算案指出，政府「將外國買家購買二手房的禁令延長至2029年中期」。
對於任何有意在布里斯班、黃金海岸、陽光海岸或昆士蘭州其他地區置業的人來說，這都是一項重要的進展。對外國買家而言，問題不再只是能否獲得貸款或房產是否在可負擔範圍內。在簽署合約之前，買家應考慮是否需要獲得外國投資審查委員會 (FIRB) 的批准、房產類型是否允許、是否存在例外情況，以及是否需要繳納昆士蘭州額外外國購房者稅（通常稱為 AFAD）。
本文闡述了外國買家在昆士蘭州購買住宅物業之前應考慮的關鍵問題。
什麼是二手住所禁令？
聯邦政府先前宣布，從 2025 年 4 月 1 日起，外國人（包括臨時居民和外資企業）將被暫時禁止在澳洲購買已建成的住宅，除非符合例外情況。
已建成的住宅通常指的是已經建成並有人居住或作為住宅出售的現有居住物業。實際上，這可能包括許多二手房屋、公寓和聯排別墅。
該政策旨在引導外國投資流入新建房屋市場，而不是與外國投資爭奪現有住房。外國投資指南指出，澳洲的住宅地產政策是引導外國投資流向新建住宅，其更廣泛的原則是，擬議的投資應增加澳洲的房屋存量。
對於昆士蘭州的外國買家而言，這種差異至關重要。新建住宅、擬建住宅用地或持有開發商豁免證明的房產，其處理方式可能與現有住宅有所不同。然而，正確的途徑取決於買家的身份、房產類型和擬定用途。
誰受到影響？
這些規定可能會影響到包括以下在內的眾多買家：
非澳洲公民或永久居民的外國個人；在澳洲居住的臨時簽證持有者；外國公司；外國信託的受託人；透過公司或信託結構購買的海外投資者；以及依靠海外家庭資金購買的買家。
臨時居民應格外謹慎。居住在澳洲並不意味著可以隨意購買任何住宅物業。臨時居民仍可能被視為外國投資審查委員會 (FIRB) 認定的外國人，根據交易情況，也可能受到昆士蘭州《外國資產和災害管理條例》(AFAD) 的約束。
FIRB許可：切勿想當然地認為合約安全無虞
外國買家通常需要在購買澳洲住宅用地前進行申報或獲得批准。外國投資指南指出，無論土地價值多少，外國投資者通常都需要在購買住宅用地前通知澳洲稅務局。
因此，應該在簽署合約之前考慮外國投資審查委員會（FIRB）的審查，而不是之後。
買家可能需要考慮以下因素：
他們是否屬於「外國人」；該房產是已建成的住宅、新建住宅、準新住宅、空置住宅用地還是開髮用地；是否有例外情況適用；合同是否應以外國投資審查委員會 (FIRB) 的批准為條件；結算期是否足夠長；以及購買是否必須在澳大利亞資產外國所有權登記冊上登記。
一個常見的誤解是認為外國投資審查委員會（FIRB）的審查只是「形式上的」。事實並非如此。如果選擇了錯誤的房產類型，如果對買家的簽證或所有權結構存在誤解，或者如果在未附加適當條件的情況下簽署合同，買家可能會面臨嚴重的法律和財務風險。
二手房 vs. 新房：房產類型很重要
根據房產是已建成的住宅、新建或近新的住宅、空地或正在徵用的開髮用地，房產的法律待遇可能會有所不同。
外商投資指南指出，用於開發的空置住宅用地通常必須符合一定條件，例如必須在四年內完成建設，且在建設完成前不得出售。該指南也指出，新建或準新住宅通常不受使用條件的限制。
這意味著外國買家不應以同樣的方式對待所有住宅物業。
例如，布里斯班的現有公寓與新建樓盤的期房公寓可能涉及不同的外國投資審查委員會（FIRB）問題。房屋和土地套餐可能與已建成的房屋涉及不同的問題。重建用地可能又需要不同的法律分析。
簽署合約前應仔細審查，以確認房產描述、條件和買方義務是否與買方的外國投資審查委員會 (FIRB) 立場一致。
昆士蘭州災害與緊急管理署：外國買家經常忽略的額外8%關稅
FIRB只是分析的一部分。昆士蘭州有自己的外國買家關稅制度。
昆士蘭州稅務局表示，額外外國收購者稅（AFAD）是額外的 8% 稅，適用於應繳納轉讓稅、土地持有者稅或公司受託人稅的交易。
對於住宅用地，AFAD 適用於買方為外國人、交易涉及 AFAD 住宅用地且債務產生於 2016 年 10 月 1 日或之後的情況。
AFAD 住宅用地可以包括房屋、公寓、將建造房屋或公寓的空地、住宅開髮用地、住宅小區、包含住宅部分的大型開發項目，以及為住宅用途而翻新、改造或擴建的建築物。
這是一筆不小的開銷。昆士蘭住宅物業買家在簽署合約前應了解AFAD（澳洲金融資產發展稅），因為這項額外稅費可能會影響購屋能力、貸款審批和交屋計畫。
FIRB 和 AFAD 是不同的
外國買家經常將FIRB和AFAD混淆。它們並不相同。
FIRB是聯邦政府的外國投資審批問題。 AFAD是昆士蘭州的關稅問題。
買方可能需要獲得外國投資審查委員會 (FIRB) 的批准，並且還需要繳納澳洲外國資產轉讓稅 (AFAD)。在某些情況下，買方可能符合其中一項要求，但仍需承擔另一項要求。例如，獲得 FIRB 批准並不意味著昆士蘭州的 AFAD 稅款會自動免除。同樣，計算昆士蘭州的轉讓稅並不能說明買方是否遵守了聯邦外國投資法規。
因此，外國買家應該尋求能夠同時考慮這兩種制度的建議。
簽署合約前進行合約審查至關重要
對於外國買家而言，合約審查不僅僅是標準的產權轉讓手續。
在簽署昆士蘭州住宅物業合約之前，律師應考慮買方是否為外國人、是否需要獲得外國投資審查委員會 (FIRB) 的批准、該物業是已建成的住宅還是其他類型的物業、該合約是否應獲得 FIRB 的批准、結算期限是否合理、AFAD 是否適用、買方結構是否會產生額外的稅費或合規問題，以及是否有持續的費用或是否有義務的支付費用。
這對於期房、開發商銷售、公司買家、信託買家、外國投資者、臨時居民以及使用海外資金的買家來說尤其重要。
實際案例
一位布里斯本的臨時居民想購買一套現房自住。買家不應想當然地認為居住在澳洲就享有與澳洲公民或永久居民相同的權利。簽署合約前，應仔細核查外國投資審查委員會 (FIRB) 的限制、現有房屋禁令以及澳洲災害和災害管理局 (AFAD) 的相關規定。
一家外國公司想在昆士蘭州購買一塊住宅開發用地。分析可能取決於該交易是否會增加住房供應、土地是否為住宅用地、是否適用開發條件，以及是否會涉及澳洲災害和災害管理局（AFAD）或其他稅費問題。
一位外國買家想購買一間期房公寓。雖然期房的待遇可能與現房有所不同，但仍需審查外國投資審查委員會（FIRB）的審批流程、開發商豁免證明、合約期限以及昆士蘭州的印花稅等問題。
買家幾年前簽署了一份期房合同，現在即將交屋。買家應審查簽署合約時是否需要獲得外國投資審查委員會 (FIRB) 的批准，該批准是否仍然有效，交割時是否適用《外國資產處置條例》(AFAD)，以及簽證或居留身份的任何變更是否會影響交易。
外國買家在簽署合約前應該做什麼
外國買家在簽署任何昆士蘭州住宅物業合約前，都應尋求法律諮詢。理想情況下，審查應在買家簽署合約、支付定金或受到法律約束之前進行。
買方還應儘早準備證明文件，包括護照和簽證詳情、公司或信託文件（如適用）、房產詳情、合約文件、資金資訊以及任何先前與外國投資審查委員會 (FIRB) 的往來信函。
及早審查可以降低簽署錯誤合約、遺漏必要條件、低估責任或延遲結算的風險。
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Ensure Legal 可以協助外國買家、臨時居民、海外投資者、公司和信託機構進行昆士蘭州的房地產交易。
我們可以審查您的合同，就外國投資審查委員會 (FIRB) 問題提供建議，考慮昆士蘭州災害風險評估 (AFAD) 的風險敞口，檢查房產類型是否會造成額外的風險，並在您簽署合同或交割前為您提供幫助。
如果您是外國買家，正在考慮在布里斯班或昆士蘭州其他地方購買房產，請在簽署合約前聯絡 Ensure Legal。
本文僅供參考，不構成法律建議。您的具體情況將取決於您的簽證狀態、所有權結構、房產類型、合約條款和時間表。
常見問題解答
外國買家可以在澳洲購買二手房嗎？
在禁令生效期間，外國買家通常被限制在澳洲購買二手房，除非有例外情況。 2026-2027財政年度聯邦預算確認，該禁令將延長至2029年中期。
該禁令是否適用於臨時居民？
最初的公告稱，臨時禁令適用於外國人，包括臨時居民和外資企業，除非有例外情況。
在昆士蘭州購買房產需要獲得外國投資審查委員會（FIRB）的批准嗎？
外國投資者在澳洲購買住宅用地之前，無論價值多少，通常都需要通知澳洲稅務局。
昆士蘭的AFAD是什麼？
AFAD是昆士蘭州的額外外國購地稅。這是一項額外的8%稅，可能適用於在昆士蘭州購買住宅用地的外國買家。
FIRB批准是否意味著AFAD不適用？
不。 FIRB 和 AFAD 是兩個獨立的製度。 FIRB 是聯邦政府的外國投資法規，而 AFAD 是昆士蘭州的關稅法規。買家可能需要同時處理這兩個法規。
