上次審核日期：2026年7月14日
海外買家在布里斯班購買房產時，可能會在交易的早期階段遇到更詳細的身份、所有權和資金核查。
澳洲擴大後的反洗錢和反恐融資框架適用於律師、產權轉讓律師、房地產專業人士、會計師和其他專業服務提供者提供的某些指定服務。
這些審核措施並不會阻止合法的海外投資。其實際目的是幫助受監管的專業人士了解交易的參與者、收購結構以及收購資金的來源。
為什麼海外買家可能需要接受額外檢查
跨境房產交易通常比簡單的國內購屋涉及更多的參與者、文件和金融機構。
海外買家可能是：
- 簽署其他司法管轄區的文件；
- 使用在澳洲境外簽發的身份證明；
- 從海外銀行帳戶轉帳；
- 透過公司、信託或代理人結構進行購買；
- 接受來自家庭成員或相關實體的資金；
- 使用在其他國家累積的收入或資產；或者
- 需事先獲得外國投資批准。
這些情況本身並無必然的問題。但是，它們可能需要更清晰的書面記錄和更多的時間進行核實。
可能需要哪些資訊
所需文件取決於買方、所有權結構、融資安排和交易風險狀況。
常見請求可能包括：
- 有效護照或其他政府簽發的身份證明；
- 海外居住地址證明；
- 如適用，請提供簽證或居留資訊；
- 公司註冊記錄；
- 信託契約及相關信託文件；
- 董事、股東、受託人和受益所有人的詳細資料；
- 顯示採購資金來源和流向的銀行對帳單；
- 證明就業收入、商業收入或投資收益的文件；
- 已售資產的銷售合約或結算單；
- 贈與信或私人貸款協議；
- 用於支付和解款項的帳戶詳情；以及
- 非英文文件的認證翻譯。
如果姓名、實體、帳戶持有人或付款安排與最初提供的資訊不符，則可能需要提供更多資訊。
海外房產購買的資金來源
資金來源是指用於存款、購買價格和交易成本的資金的直接來源。
例如：
- 個人儲蓄；
- 銀行融資；
- 出售另一處房產所得款項；
- 業務分配；
- 投資收益；
- 遺產;
- 一份家庭禮物；或者
- 私人貸款。
僅憑帳戶餘額證明可能並不總是足夠的。相關專業人士可能還需要了解資金是如何累積的，或者為什麼資金會透過特定帳戶進行轉移。
財富來源也可能與此相關。
財富來源比資金來源的範圍更廣。它指的是買家如何累積其整體財務狀況。
這可能包括透過以下途徑創造的財富：
- 工資或職業收入；
- 企業所有權；
- 投資組合；
- 房產持有情況；
- 遺產;
- 家族財富；或
- 出售企業或其他重大資產。
如果交易涉及複雜的股權結構、高風險司法管轄區、不尋常的支付安排或交易與所提供資訊之間存在重大不符，則更有可能進行更詳細的財富來源調查。
受益所有權和購買結構
如果財產是透過公司、信託或其他實體獲得的，則合約上顯示的合法所有者可能不是唯一需要確定身分的人。
法律團隊可能需要了解最終擁有、控製或受益於購買實體的個人。
相關文件可包括：
- 公司摘錄和章程；
- 股東名冊；
- 信託契約及其變更；
- 識別受託人、指定人或受益人的文件；
- 組織架構圖；以及
- 批准收購的決議或授權文件。
買方應在合約簽訂日期臨近之前提供這些資訊。
反洗錢/反恐怖主義融資審查和外國投資審查委員會（FIRB）的批准是相互獨立的。
反洗錢/反恐怖主義融資合規和澳洲的外國投資規則針對的是不同的法律問題。
反洗錢/反恐怖主義融資檢查著重於身分、所有權、交易風險和資金來源等事項。
外國投資審批是指是否允許外國人取得相關的澳洲財產或權益。
滿足其中一個流程並不意味著滿足另一個流程。
外國投資者通常需要在購買住宅用地前通知澳洲稅務局，無論土地價值多少。因此，在簽署合約前應仔細審查合約內容，尤其是在可能需要獲得批准的情況下。
海外買家可以購買二手房嗎？
從 2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日，除少數例外情況外，外國投資者一般被禁止在澳洲購買已建成的住宅。
但這並不意味著完全禁止所有住宅房地產投資。
根據具體情況，外國買家或許仍能購得：
- 新建住宅；
- 某些近乎全新的住宅；
- 空置住宅用地，一般須符合開發條件；
- 已獲得適用開發商豁免證明的房產；或
- 已建成的住所，但有特定例外情況。
買方在簽署具有約束力的合約前，應確認適用的類別。
支票在採購流程中的作用
1. 初步詢問
律師可能會先確定擬議的買家、所有權結構、資金來源以及是否需要外國投資批准。
2. 合約審查
應審查合約的標題、日期、條款、風險分配以及任何所需的外國投資審查委員會（FIRB）或融資條件。
這也是查明缺失的身份證明文件、實體文件或資金證明文件的合適階段。
3. 客戶驗證
根據具體情況，身分和權限核查可以透過經批准的電子系統、認證文件或視訊會議完成。
4. 外國投資審查委員會或其他監管機構的批准
如果需要獲得批准，合約應在審批期間充分保護買方的權益。
5. 資金準備
買方應確認定金和結算款項將匯至哪個帳戶，以及是否有第三方出資。
6. 和解
最終的資金流向應與先前提供的資訊和文件保持一致。
常見的延誤原因
海外購物可能會因以下原因而延遲：
- 文件會在交割前不久提供；
- 身分證件已過期；
- 護照、銀行帳戶和實體記錄中的姓名不一致；
- 信託或公司文件不完整；
- 資金來自其他人或實體持有的帳戶；
- 大筆轉帳的來源不明；
- 贈與和借貸沒有得到適當的區分；
- 無法提供認證翻譯件；
- 買方在簽署合約後變更了購買主體；或者
- 合約中並未提及外國投資審查委員會（FIRB）的批准事宜。
實際準備清單
- 簽字前請諮詢專業人士。 確認擬議的所有權結構，以及是否需要外國投資審查委員會（FIRB）的批准。
- 準備身分證明文件。 請確保護照、地址證明文件和相關證明文件均在有效期限內。
- 請儘早提供公司章程文件。 公司和信託通常需要的不只是基本的名稱搜尋。
- 規劃融資路徑。 確定原始帳戶、中間帳戶和最終結算帳戶。
- 記錄贈與及私人貸款。 明確第三方資金是否可償還。
- 安排翻譯工作。 如有需要，請預留充足時間進行經認證的英文翻譯。
- 避免無故臨時更改。 買方、貸款方或資金來源的變更可能需要額外審查。
Ensure Legal 如何提供協助
Ensure Legal 為海外買家提供布里斯班和昆士蘭州房產交易的諮詢服務，包括合約審查、產權轉讓、外國投資審批問題和交易結構設計。
儘早獲得法律諮詢有助於協調合約時間表與身分識別、所有權、資金和外國投資要求。
免責聲明 本文僅提供一般信息，不構成法律建議。反洗錢/反恐怖主義融資和外國投資要求取決於相關各方、交易和服務。請就您的具體情況諮詢專業人士。
