昆士蘭州仍然是澳洲最受關注的房地產市場之一，但2026年對於與海外有關聯的買家和所有權結構而言，將迎來一次重要的現實考驗：稅收政策整體上並未「放鬆」。相反，昆士蘭州稅務局（QRO）收緊並正式化了稅收減免途徑，這些途徑主要針對住房供應活動（開發），而不是被動投資。
如果您以外國人身分購買住宅用地，仍可能需要繳納額外的外國購地稅 (AFAD)。如果您透過外國公司或外國信託的受託人持有土地，仍可能需要繳納土地稅外國附加費。 2026 年的關鍵變化在於，稅收減免越來越注重規則，需要提供證據，並且（在許多情況下）需要稅務官 (QRO) 的參與才能獲得減免。
本文解釋了：
- AFAD和土地稅外國附加費是什麼？,
- 2026年究竟會有哪些「救濟措施」（以及這些措施是為誰提供的），以及
- 今年計劃在昆士蘭州購買和持有房產的投資者提供的實用清單。
1) 2026 年 AFAD：您需要提前建模的額外 8% 關稅風險
AFAD 是額外的 8% 稅項，適用於某些特定交易（轉讓稅、土地持有人稅或公司受託人稅），具體情況如下：
- 收購方為外國人，且
- 該交易涉及AFAD住宅用地，以及
- 該責任產生於 2016 年 10 月 1 日或之後。
實際影響：如果您是購買住宅用地（或透過某些實體交易間接獲得）的外國人，AFAD 是一項實實在在的、即時的現金支出，需在昆士蘭州普通稅費之外另行支付。這可能會顯著影響投資可行性，尤其對於將昆士蘭州與其他司法管轄區進行比較的投資者而言更是如此。
2）2026年土地稅外國附加費：外國公司和信託的年度持有成本
昆士蘭州土地稅外國附加費是在普通土地稅率之上額外徵收的3%附加費，適用於價值$350,000或以上的應稅土地，適用於外國公司和外國信託的受託人，其計算方法如下：
（應稅價值 – $350,000）× 3%。
另外，昆士蘭州的土地稅起徵點取決於所有者類型（例如：個人為 $600,000；公司和受託人為 $350,000）。
實際影響：對於涉及境外資產的控股結構而言，土地稅並非只是「交易日」的問題。它是一項持續性成本，會影響您是否繼續持有、開發或重組資產—尤其是在6月30日土地稅繳納截止日期前後。
3）展望2026年，發生了哪些變化：MYFER改革和「救濟」措施變得更加正式
2025年12月15日，昆士蘭州宣布對AFAD和土地稅外國附加費的救濟安排進行改革。昆士蘭州稅務局（QRO）的公開裁決指出，改革內容包括修改資格標準、擴大公司追溯規則以及引入預先審批程序。
這在 2026 年至關重要，因為減免措施的討論已經從「廣泛的酌情減免預期」轉向「具有明確測試、預先批准和通知義務的結構化途徑」。
還有一點很重要：QRO 已聲明，您不能自行評估 AFAD 豁免，這些交易必須按照現行流程提交給專員進行評估。
4) 2026 年的關鍵救濟途徑：GEN012.1，適用於住宅用地開發商（而非被動投資者）
當人們談論 2026 年的「昆士蘭外國附加費減免」時，他們通常指的是公共裁決 GEN012.1 中的行政安排。
GEN012.1 規定了一項行政安排，能夠實現：
- 住宅用地開發商從事住宅用地開發可獲得AFAD豁免，以及
- 對從事住宅用地開發的住宅用地開發商免徵土地稅外國附加費。
時機（這對 2026 年的規劃至關重要）：
- 該規定適用於2025年12月15日或之後產生的轉讓稅責任，且
- 本規定適用於土地稅責任產生於 2026 年 6 月 30 日或之後的情況。
簡單來說：就土地稅而言，2026 年 6 月 30 日是新的結構化豁免方法的過渡日期。
這項「開發商紓困措施」的目標族群是誰？
GEN012.1 是圍繞著「大型開發商」和「合格開發」的概念而建構的。
「大型開發商」通常是指在昆士蘭州相關 12 個月期間內開發或重建 20 個或更多住宅地塊的實體（或相關企業集團），該規定允許最多連續 5 個財政年度進行平均計算。
「合格開發案」指為在昆士蘭州進行 20 個或更多住宅地塊的開發或重建而獲得的 AFAD 住宅用地，其中該開發案主要為住宅用途。
在某些情況下（例如，優先發展區或已宣布的協調項目），專員也可以靈活地批准少於 20 個住宅地塊，前提是滿足其他要求。
關鍵資格主題（QRO會關注哪些方面）
GEN012.1 包括「澳洲本土要求」，包括該實體在澳大利亞設有總部或主要營業場所，在澳大利亞擁有重要的管理人員和辦公場所，擁有澳洲公民/永久居民僱員，在澳洲開展業務，並且有關在澳大利亞的業務和運營的決策主要在澳洲做出。
對於某些測試，明確允許進行企業集團追踪，這意味著集團結構和控制鏈可能對資格產生重大影響。
合規性也很重要：該實體需要遵守土地的外國投資審查委員會 (FIRB) 要求/條件，以及適用的法律和監管要求（包括昆士蘭州稅收法律）。
土地稅附加費免稅並非「永久」有效“
即使在適用土地稅外國附加費豁免的情況下，GEN012.1 也明確表明了政策意圖：它通常只在開發活動進行期間可用；一旦開發完成，該實體/集團通常會被視為以被動投資者的身份持有土地，並且該土地將不再符合豁免條件。
對投資者而言，這是「房屋供應活動」和「持有」之間的分界線。
預先批准和持續通知職責
GEN012.1 也支持預審批途徑和持續性義務。例如：
- 預先批准可以持續到發生「應報告事件」為止，並且
- 如果發生應報告事件，該實體必須在 28 天內通知，並且可能需要向 AFAD 支付費用，就像豁免不適用一樣（包括潛在的罰款和利息，具體取決於 QRO 的行動）。
實際意義：減免並非一次性的勾選流程，而是一個循序漸進的過程。
5）那麼，這對 2026 年的房地產投資者意味著什麼？
以下是與投資者相關的幾個方面，但不會過度誇大「紓困」措施能起到的作用。
如果您是被動型外國投資者，正在購買住宅物業
在大多數簡單情況下，AFAD（災害援助基金）仍然是建模的核心成本，而土地稅外國附加費仍然是一項年度持有成本風險，具體取決於您的所有權結構。公開討論的減免方案主要旨在促進發展成果，而非被動的買入並持有策略。
如果您是一家擁有真實住房開發計劃的外資關聯集團
2026 年的環境比「純粹自由裁量」年份要好，因為屆時將有明確的行政安排，包括測試、預先審批選項和更清晰的標準。但是，您應該預料到更高的證據標準、對集團結構（追蹤）更嚴格的審查以及持續的通知義務。
如果你的策略是「先買後做決定」
請注意。對於土地稅，新的結構化方法僅適用於2026年6月30日或之後產生的負擔。如果您在未進行任何實際開發活動的情況下收購並持有土地，則可能仍需承擔土地稅外國附加費的風險，而開發商式的豁免並非旨在保護竣工後或未進行任何實際活動的被動持有。
6) 2026年昆士蘭州房地產投資者清單（涉及海外資產的考量）
簽署前（交易階段）
- 確認買方是否為AFAD規定的外國人，以及土地是否為AFAD住宅用地。
- 將 AFAD 視為實際現金成本（8% 額外關稅風險），而不是「以後的問題」。
- 如果您是透過公司/信託結構進行收購，請儘早評估土地稅所有權情況（包括您是否可能屬於外國公司/外國信託類別，從而需要繳納附加費）。
- 如果依賴任何形式的救濟/豁免，請儘早規劃時間安排和證據材料（並假設 AFAD 豁免需要 QRO 參與）。
持有期間（年度土地稅風險）
- 追蹤您 6 月 30 日的土地狀況和預計應稅土地價值（土地稅負債根據當時的土地所有權而定）。
- 如果您依賴基於開發的豁免途徑，請確保活動是真實的、有據可查的，並且符合裁決的意圖（該豁免並非旨在用於完成後的被動持有）。
發展階段（「緩解」最為重要）
- 檢查您是否能夠滿足 20 地塊以上的大型開發商/合格開發設定（包括允許的平均），以及如果您的專案少於 20 個地塊，則您的專案是否屬於例外類別（優先開發區/協調專案）。
- 準備符合澳洲要求、FIRB 合規性和監管合規性的證據（這些在 GEN012.1 中明確提及）。
- 將預先批准和可通知事件視為治理事項（而非管理任務）：未能通知可能引發追溯性風險。
7) 其他可能影響2026年昆士蘭州房地產環境的法律更新
即使你關注的是稅務問題，也值得關註兩項更廣泛的法律/監管變化：
- 賣方披露制度：自2025年8月1日起，昆士蘭州根據《2023年房地產法》引入了強制性賣方披露框架，適用於住宅、商業和空地銷售。這將改變交易流程、文件提交時間以及部分風險分配方式。
- 租賃法改革：《2024 年住宅租賃和寄宿住宿及其他立法修正案》於 2024 年 5 月通過，並於 2024 年 6 月獲得禦準，目前正在進行分階段的改革，影響業主和物業經理。
- 規劃更新：昆士蘭州 2025 年規劃修正條例包含旨在增加住房供應的措施，包括將簡化的合租住宿規定延長至 2026 年 12 月 2 日。
安信法律如何協助您
對於投資者和與開發商有關聯的買家而言，風險通常並非“錯過法定稅率”，而是錯誤地對買家/實體進行分類、依賴不適用於自身情況的稅收減免，或者在未協調合約條款、外國投資審查委員會（FIRB）審批流程（如適用）和合格審查辦公室（QRO）評估策略的情況下簽署合約。
Ensure Legal 可以提供您以下的協助：
- 昆士蘭州收購交易的結構設計和合約審查,
- 必要時，需進行外國投資/外國投資審查委員會（FIRB）協調。,
- 針對 AFAD 和附加費問題（包括文件準備）的 QRO 重點策略，以及
- 為開發交易和專案產權轉讓提供端到端支援。
常見問題
Q： 「外國買家附加費減免」是否意味著外國買家在 2026 年無需繳納 AFAD？
答：一般情況並非如此。在符合條件的情況下，AFAD 仍然適用於 8%。 GEN012.1 中的結構化豁免途徑針對的是從事住宅開發的住宅用地開發商，AFAD 豁免仍需經過稅務局長的評估程序。
Q：新的以開發商為導向的土地稅附加費徵收方式何時開始產生影響？
答：GEN012.1 規定，它適用於 2026 年 6 月 30 日或之後產生的土地稅負債，這是投資者應該圍繞 2026-27 年周期進行規劃的關鍵日期。
Q：如果我開發產品，然後作為投資者持有成品庫存，我是否可以享受土地稅附加費豁免？
A：GEN012.1 表示，該豁免通常僅在開發活動進行期間有效，一旦開發完成，土地通常將不再符合資格。
