昆士蘭房東應確認PO表格6正確記錄代理的權限、服務、佣金、開支及終止條款。
最後更新：2026年8月
如果您是昆士蘭房東並準備委任物業管理代理，有一份文件所管控的事項往往比多數業主想像的更多：住宅代理委任或重新委任表格（Form 6），通常稱為PO表格6。
自2024年5月1日起，核准的表格6已經更新；住宅物業代理及其客戶必須使用該表格，才能建立有效的委任。
本文說明表格6的作用、昆士蘭法律要求載列的內容、經常引起爭議的錯誤，以及房東簽署前的實用核對清單。
甚麼是PO表格6？為何房東需要重視？
表格6是一份書面委任，授權物業代理或住宅出租代理向您提供服務，例如出租、收取租金及物業管理。代理在獲書面協議委任前，不得提供物業代理服務；昆士蘭政府的指引亦明確指出，住宅委任應使用表格6，並向客戶提供已填妥的副本。
對房東而言，表格6十分重要，因為核心商業條款應以符合法律要求的方式記錄在這份表格內，包括：
- 代理將提供的服務及任何限制
- 費用、收費、佣金及其應付時間
- 代理獲授權支付的開支，例如廣告及市場推廣費用
- 披露與開支有關的第三方利益，例如回贈、折扣或佣金
這些項目並非可有可無。法例把合規要求視為委任能否按預期生效的核心。
法律風險：如表格6不合規，委任可能無效
根據昆士蘭《2014年物業職業法》（Property Occupations Act 2014，PO Act），如物業代理或住宅出租代理的委任不符合第104條，該委任自作出時起即屬無效。
簡單而言，如表格填寫不當，雙方可能就代理是否獲有效委任、代理有權收取甚麼費用，以及代理獲授權花費款項或採取哪些行動而發生爭議。
REIQ亦曾公開指出，錯誤填寫表格6是專業彌償索償的常見來源，並列出實務上經常出現的錯誤。
第104條要求表格6載列甚麼內容（房東重點）
第104條列明核准表格必須包括的一般內容。房東應了解的主要項目如下：
- 尋求獨立法律意見的提示
委任文件必須顯著說明客戶在簽署前應尋求獨立法律意見。 - 單次委任與持續委任
表格必須說明該委任屬單次委任還是持續委任。 - 每項服務：範圍、款項、時間、權限及披露
核准表格須就每項服務提供欄位，列明所提供的服務、應付費用／收費／佣金、該等款項何時到期、獲授權的開支、代理可能就開支取得的回贈／折扣／佣金／利益，以及任何條件、限制或約束等事項。 - 撤銷／終止條款（30日）
對大多數委任（包括住宅出租代理委任）而言，文件必須以書面說明任何一方均可給予至少30日書面通知撤銷委任，除非雙方書面同意較早的終止日期。
這是法例給予房東最實際的保障之一，因為即使管理關係已無法維持，仍為終止關係訂立基本安排。
佣金條款：「估計租金」的陷阱及第105條
如佣金以估計應付或應收租金的百分比表示，第105條規定委任文件必須以書面說明，佣金只按實際租金或實際收取的租金計算（視情況而定）。
這點很重要，因為如佣金條款表述不清、互相矛盾或與實際收取金額脫節，房東可能會對收費感到意外。法定措辭的目的，是把佣金計算與實際金額而非估計金額掛鈎。
簽署及副本要求：第109條
委任文件必須由客戶及代理（或獲授權簽署人）簽署並註明日期；代理亦必須向客戶提供已簽署委任文件的副本。
沒有提供已簽署副本不只是程序欠妥。法例規定，沒有提供副本的最高罰則為200個罰款單位。
供參考，昆士蘭政府每年公布罰款單位的金額。自2026年7月1日起，就大多數州級罪行而言，每個昆士蘭罰款單位為$172.70。因此，200個罰款單位的最高罰款為$34,540。
房東應留意的常見錯誤（即使表格由代理擬備）
REIQ指出表格6委任中反覆出現的錯誤，包括：佣金以不含GST的方式列示；當佣金按估計租金百分比計算時，遺漏所需書面聲明；在雙方簽署及註明日期前開始服務；沒有向客戶提供副本；輕微修改未妥善簡簽；重大修改後沒有重新填寫表格；遺漏附件或附表；以及單次委任沒有填寫終止日期。
從房東角度看，這些錯誤通常會造成三類實際問題：
- 費用爭議
如佣金、費用及GST處理方式不清楚，或與您原先獲告知的內容不一致，您可能在租賃期間就發票發生爭議，而此時更換代理已經相當費時。 - 權限爭議
如獲授權的開支（廣告、市場推廣及日常收費）沒有妥善列明，或第三方利益未適當披露，業主往往會在日後才發現意外費用。 - 終止爭議
如表格沒有清楚說明委任類型、期限及撤銷權，終止關係可能會引起不必要的爭議。
PO法對文件內容及撤銷程序有特定規定，並可能影響您如何安排轉換代理。
常見問題
如果我只想委任物業管理代理管理現有租賃，是否仍需要表格6？
如代理為報酬提供「物業代理服務」，必須先透過書面協議獲委任；昆士蘭指引亦指示代理在住宅委任中使用表格6。
代理可否在表格6簽署前開始刊登廣告或帶人看房？
業界指引一直強調，在所需各方簽署並註明日期前，不應開始提供服務。
如果委任無效，是否自動表示我毋須支付任何款項？
不一定。結果取決於具體事實、雙方協議、已提供的服務及法定框架。可以確定的是，不合規可引起嚴重的可執行性及收費權爭議。
Ensure Legal房東審閱服務：在問題出現前審查您的表格6及管理條款
如果您是房東，特別是準備簽署新的管理委任、更換代理公司或正就費用發生爭議，Ensure Legal可從房東角度審閱您的PO表格6及物業管理安排。
我們的審閱服務旨在協助房東識別並修正最常引起爭議的問題，包括：
- 表格6是否載列所有強制內容，包括服務、費用／佣金、獲授權開支、第三方利益披露及撤銷條款
- 使用「估計租金」時，佣金條款是否符合法律要求
- 委任文件是否已妥善簽署、註明日期並向您提供副本
- 費用表及開支授權是否反映您實際打算批准的內容
