在昆士蘭州購買住宅物業的臨時居民現在可能面臨更高的過戶稅費用。
自 2026 年 8 月 1 日起，昆士蘭州住房、首套住房、首套新房和首套空地轉讓稅優惠的資格一般僅限於澳洲公民、永久居民和某些指定的外國退休人員。
不符合優惠資格的臨時簽證持有者可能需要按標準稅率繳納轉讓稅，以及現有的 8% 額外外國收購者稅 (AFAD)。
買方在簽訂合約時的移民身分至關重要。在交割前獲得永久居留權可能為時已晚。
2026年8月1日發生了哪些變化？
對於 2026 年 8 月 1 日或之後進行的交易，買方通常必須符合以下條件之一才能申請與房屋相關的轉讓稅優惠：
- 澳洲公民；
- 永久居民；
- 持有特殊類別簽證的紐西蘭公民；或
- 指定的外國退休人員。
這些要求是透過對以下條款的修訂而引入的： 2001年昆士蘭州印花稅法.
根據 昆士蘭州稅務局, 每位買家的資格在交易達成時確定。
大多數臨時簽證持有者——包括許多學生簽證、臨時技術簽證、過橋簽證和其他臨時簽證持有者——通常不符合資格。
昆士蘭州哪些房屋優惠政策會受到影響？
新的居住要求適用於四種類型的轉讓稅優惠。
主場優惠
普通住房優惠適用於購買住宅並將其用作主要居住地的個人。即使購屋者之前已擁有房產，優惠仍然適用。
符合資格的買家最多可節省 $7,175 的過戶稅。
首置印花稅優惠
此優惠適用於符合資格的首次購屋者購買二手房。
根據房產價值，這項優惠政策可以大幅降低買家的過戶稅。對於一些價格較低的房產，過戶稅甚至可以降至零。
首次置業新房優惠
自 2025 年 5 月 1 日起，符合資格的首次購屋者購買新房可享有全額過戶稅優惠，住宅部分不受房產價值上限限制。
自 2026 年 8 月 1 日起，臨時居民一般無法享有此全部優惠。
首次置業空地優惠
符合資格的首次購屋者購買空置住宅用地建造首套住房，也可享有全額轉讓稅優惠，且無價值上限。
從 2026 年 8 月 1 日起簽訂合約的臨時居民一般不能享有此優惠。
合約簽訂日期比結算日期更重要。
相關日期通常是買方簽訂合約的日期，而不是結算日期。
這就產生了兩種重要的情況。
2026年8月1日前簽署的合約
新的居住要求通常不適用於 2026 年 8 月 1 日之前簽訂的合同，即使結算發生在該日期之後。
買方仍須滿足相關特許權的其他條件。
2026年8月1日或之後簽署的合約
買方在進行交易時必須具備所需的公民身分或居住身分。
例如，一名持有臨時簽證的人在 8 月 10 日簽署了一份合同，並在定居之前獲得了永久居留權，但通常情況下，他仍然不符合資格，因為他在簽署合同時還不是永久居民。
期望獲得永久居留權的買家在簽訂合約前應尋求法律建議。
區域簽證購買者和永久居民伴侶：誰的利益符合資格？
假設買家持有491類臨時簽證，並與身為澳洲永久居民的伴侶簽訂昆士蘭房產買賣合約。對於2026年8月1日或之後簽署的交易，僅居住在該房產本身並不能使臨時簽證持有者獲得房產優惠。昆士蘭州稅務局（QRO）表示，如果其他條件均已滿足，仍可為符合條件的伴侶的權益計算優惠；不符合條件的買家的權益需繳納普通轉讓稅，如果適用外國收購規則，還可能需繳納8%附加外國收購稅。這需要逐項計算權益，而不是對這對伴侶做出單一的優惠決定。
交易訂立時，請務必確認每位買方的身份並保留相關證明。 QRO 更新後的 D2.1 和 D2.7 表格會詢問每位受讓人在交易當天是否為公民、永久居民或特定外國退休人員。 2026 年 7 月 31 日前簽署的合同，即使交割日期晚於此，仍適用先前的居住地規則。參見 QRO官方範例和表格指南.
臨時居民最多可以支付多少費用？
設想一位臨時居民購買一套價值 $700,000 的新房子作為他的第一套住房。
假設：
- 買方以個人身分購買整處房產；
- 購買價格也是該房產的應稅價值；
- 該物業完全用於住宅用途；
- 沒有特殊豁免條款適用；
- 根據AFAD規定，買方屬於外國人。
預計工作為：
| 職責部分 | 符合資格的公民或永久居民 | 2026年8月1日前取得臨時居留權* | 自2026年8月1日起成為臨時居民 |
|---|---|---|---|
| 普通轉讓稅 | $0 | $0 | $24,525 |
| 8% AFAD | $0 | $56,000 | $56,000 |
| 預計總關稅 | $0 | $56,000 | $80,525 |
*假設臨時居民滿足先前的優惠條件。
在這個例子中，8 月 1 日的變更將臨時居民的普通轉讓稅增加了 $24,525。
AFAD 是一項單獨的費用，在新特許經營限制生效之前，外國收購方就已經需要支付該費用。
此範例不包括外國投資申請費和其他交易費用。實際責任取決於合約、房產、所有權結構、簽證狀態以及任何適用的豁免條款。
所有共同購買者都會失去優惠嗎？
未必。
如果兩人或多人共同購買，則每位買家的資格和所有權權益可以分別考慮。
例如，如果一對夫婦購買了一套房子，並且：
- 其中一位買家是澳洲永久居民；
- 另一位買家持有臨時簽證。,
永久居民或許可以就其權益申請優惠。臨時居民的權益可能需要繳納標準轉讓稅和AFAD稅。
結果也可能因以下情況而異：
- 買方持有的所有權份額不相等；
- 其中一位買家是首次購屋者，另一位買家之前擁有過房產；
- 不同的買家可享有不同的優惠；或者
- 其中涉及信託或公司。
昆士蘭州稅務局已更新其轉讓稅計算器，以適應混合優惠申報。這些計算可能較為複雜，應在最終確定所有權比例之前進行審核。
僅為了減少稅負而改變所有權比例，也可能對融資、稅務、家庭法、遺產規劃和外國投資產生影響。
AFAD 是一種新稅種嗎？
不，AFAD 並未在 2026 年 8 月 1 日的變更中引入。
AFAD是昆士蘭住宅用地外國買家權益需繳納的額外稅款，稅率為8%。該稅款需加在應繳的普通轉讓稅之上。
例如，如果外國買家收購了一處價值 80 萬美元的住宅物業的 50% 權益，則該買家權益對應的 AFAD 通常為：
$800,000 × 50% × 8% = $32,000
該 昆士蘭州稅務局 確認 AFAD 可以適用於購買房產作為住宅還是投資。
8 月 1 日起的重大變化是，臨時居民通常失去了透過回國優惠來減少普通轉讓稅部分的能力。
根據這些規定，誰才算是永久居民？
永久居民通常包括：
- 持有澳洲永久居留簽證的人；以及
- 持有特殊類別簽證的紐西蘭公民 1958年移民法.
不持有澳洲永久簽證或符合資格的特殊類別簽證的紐西蘭永久居民仍可能被視為外國人。
簽證標籤和諸如“永久居住在澳大利亞”之類的個人描述並不能決定納稅人的身份。必須核實買方在交易達成時的合法簽證身分。
哪些人符合特定外國退休人員的資格？
特定外國退休人員的例外情況範圍很窄。
它通常涵蓋以下內容：
- 持有 405 類或 410 類退休簽證的人員；以及
- 某些在 2018 年 5 月 8 日或之後申請 103 類或 143 類父母簽證，且其申請仍在等待審批，並且其最後持有的實質性簽證是 405 類或 410 類退休簽證的人。
該規定通常不適用於外國退休人員。
符合特定條件的外國退休人員在購買主要居住地時，如果滿足所有法律要求，也可以獲得 AFAD 豁免。
臨時居民還能在昆士蘭州購買房產嗎？
轉讓稅規則決定了應繳納的稅額。但這些規則本身並不能決定外國人是否可以購買該房產。
此外，還需遵守英聯邦單獨的外國投資規則。
除特殊豁免或有限例外情況外，外國人通常被禁止購買已建成的住宅。聯邦政府已將此限制延長至2029年6月30日。
因此，昆士蘭州的稅收政策變化對考慮以下情況的臨時居民尤其重要：
- 新建或期房公寓；
- 新建房屋；
- 房屋土地套餐；以及
- 空置的住宅用地。
在進行交易之前，可能仍需獲得外國投資批准。
首次購屋補貼會受到影響嗎？
昆士蘭州首次置業者補助金與房產轉讓稅優惠是分開的。
它有自己的一套規則，涉及：
- 公民身分和永久居留權；
- 共同申請人及配偶；
- 先前的房產所有權；
- 房產價值；
- 房屋是否為新建房屋；以及
- 入住要求。
符合補助金申請資格並不代表自動享有轉讓稅優惠。買家應分別查詢這兩項優惠政策。
買家在簽署合約前該做什麼？
在簽訂昆士蘭住宅物業合約之前，臨時居民或混合身分伴侶應考慮以下事項：
- 確認每位買家的國籍和簽證狀態。
- 核實該房產是已建成房產、新建房產還是空地。
- 估算普通轉讓稅和AFAD稅。
- 查詢是否需要外商投資審核。
- 審查擬議的股權比例。
- 考慮待決的永久居留申請是否會影響購買時機。
- 在變更、轉讓、指定或更換現有合約下的買方之前，請先諮詢相關意見。
這些事項應在簽署協議前仔細審查，因為之後簽證的批准或定居前的變更可能無法恢復先前的優惠政策。
簽約前請諮詢 Ensure Legal 律師
2026 年 8 月 1 日的變更可能會大幅增加在昆士蘭州購買房屋的前期成本，特別是對於購買新房屋或空地的臨時居民。
混合身分夫婦、等待永久居留權的買家和外國買家在簽訂合約前應了解其轉讓稅、AFAD 和外國投資狀況。
Ensure Legal 可以協助處理昆士蘭州的房產過戶、合約審查以及擬議房產購買的轉讓稅相關事宜。
簽署合約前，請聯絡我們的團隊，討論您的具體情況。
本文僅提供一般訊息，不構成法律、稅務、移民或財務建議。轉讓稅和外國投資結果取決於具體交易和買方的具體情況。在採取任何行動之前，應諮詢獨立的專業人士。
