上次審核日期：2026年7月14日
澳洲擴大後的反洗錢和反恐融資制度現在適用於律師、產權轉讓律師、房地產專業人士、會計師和其他專業服務提供者提供的某些服務。
對於在昆士蘭州買賣或轉讓房產的人來說，實際影響是，身分、所有權和交易檢查可能需要比以前的流程更早、更詳細地完成。
這些要求並不意味著每個客戶或交易都可疑。它們是基於風險的監管框架的一部分，旨在增加犯罪分子利用財產、公司、信託和專業服務轉移或掩蓋非法資金的難度。
2026年7月1日發生了哪些變化？
自 2026 年 7 月 1 日起，在房地產和商業交易中通常提供的某些指定服務將受到澳洲擴大後的反洗錢/反恐融資框架的約束。
根據所提供的服務，受監管的企業可能需要：
- 識別並核實客戶資訊；
- 了解誰最終擁有或控制一家公司、信託或其他實體；
- 評估案件相關的洗錢和恐怖主義融資風險；
- 若交易風險較高，則需進一步查證；
- 維護反洗錢/反恐怖主義融資合規計畫和相關記錄；
- 達到法定報告門檻時，向澳洲交易報告和分析中心 (AUSTRAC) 提交必要的報告。
某項法律服務是否受監管取決於其所從事工作的性質。因此，不應將相關規則描述為完全適用於所有法律事務。
買賣雙方可能被要求提供哪些資訊
買賣雙方應在交易早期階段準備好提供相關資訊和文件。具體要求取決於客戶、所有權結構、資金安排以及交易的風險狀況。
常見請求可能包括：
- 護照、駕駛執照或其他身分證明文件；
- 客戶居住地址證明；
- 公司搜尋、章程或公司授權文件；
- 信託契約和文件，用於識別受託人、指定人或受益人；
- 有關最終擁有或控制實體的個人的資訊；
- 銀行對帳單或貸款文件，顯示定金或購買價款的資金來源；
- 涉及贈款、私人貸款或家庭資助的文件；以及
- 對不尋常的付款安排或第三方出資情況的解釋。
如果所提供的資訊不完整、不一致或沒有充分解釋當事人、所有權結構或資金流動情況，律師或產權轉讓律師可能還需要提出後續問題。
資金來源和財富來源並非同一概念。
客戶在房產交易過程中可能會聽到這兩個術語，但它們針對的是不同的問題。
資金來源
資金來源通常指交易中所用資金的直接來源。例如：
- 儲蓄帳戶中的存款；
- 出售另一處房產所得款項；
- 銀行融資；
- 一份家庭禮物；
- 私人貸款；或
- 從海外帳戶轉帳的資金。
財富來源
財富來源的範圍更廣。它指的是一個人如何累積其整體財務狀況或資產，例如透過就業、企業所有權、投資收入、繼承或出售資產等方式。
並非所有案件都需要同等程度的調查。更複雜或風險更高的交易可能需要更全面的佐證材料。
可能需要額外準備的交易
透過以下方式購買或出售房產可能需要額外核查：
- 一家公司；
- 家族信託或單位信託；
- 自主管理的退休基金；
- 合夥或合資；
- 海外實體；
- 代理人或代理安排；或
- 涉及多層所有權或控制權的結構。
其他可能需要進一步解釋的情況包括第三方付款、贈與存款、私人融資、海外轉帳以及從非客戶名下的帳戶付款。
這些安排本身未必不妥。但是，可能需要更多文件資料，以便相關專業人員能夠了解交易內容並完成任何適用的合規步驟。
反洗錢/反恐怖主義融資檢查會延誤房產交易嗎？
如果文件索取過晚、所有權結構不明確或資金安排沒有充分解釋，都可能造成延誤。
昆士蘭州的合約通常對定金、融資、盡職調查和結算都設有嚴格的日期。反洗錢/反恐怖主義融資檢查不會自動延長這些合約期限。
因此，買賣雙方應儘早提供所需信息，而不是等到臨近交割時才提供。
在以下情況下，延誤可能會造成特別大的影響：
- 找不到信託或公司文件；
- 實體的實際受益所有人尚未明確確定；
- 資金來自多個個人或帳戶；
- 資金正從海外匯入；
- 家庭捐款未被記錄為贈與或借貸；或
- 提供給不同專業顧問的資訊不一致。
實用文件清單
在昆士蘭州進行房產交易前，買賣雙方應考慮準備以下相關文件：
- 目前有效的帶照片的身份證明；
- 居住地址證明；
- 公司及信託文件；
- 確認代表某個實體行事的授權文件；
- 銀行對帳單顯示資金的累積或轉移；
- 貸款核准或融資文件；
- 先前資產出售的銷售合約或結算單；
- 贈與信或私人貸款協議；
- 繼承或遺產文件；以及
- 相關文件非英文時，需提供認證翻譯。
具體案件所需文件可能有所不同。客戶應遵循律師或產權轉讓代理人的具體要求，而不應想當然地認為清單已涵蓋所有文件。
如果客戶不提供所需資訊怎麼辦？
律師和產權轉讓代理人必須履行其法律和專業義務。在某些情況下，受監管的專業人士可能需要取得並評估所需資訊後才能開始或繼續提供指定服務。
專業人士也可能被限制解釋某份特定報告是否已提交或可能提交給澳洲交易報告和分析中心 (AUSTRAC)。
客戶不應將資訊請求解讀為針對個人的指控。該請求可能僅僅是公司基於風險的標準合規流程的一部分。
海外買家應考慮哪些因素
海外買家可能面臨多項獨立的法律和合規流程。反洗錢/反恐怖主義融資檢查並不能取代：
- 外國投資審查委員會的批准要求；
- 昆士蘭州對外國收購者徵收額外稅費的考量；
- 外國買家土地稅考量；
- 身份驗證和授權核實要求；
- 銀行和國際轉帳要求；或
- 通常的合約、融資和結算義務。
買方在簽署無條件合約前應尋求專業建議，尤其是在可能需要獲得外國投資審查委員會 (FIRB) 或其他監管機構批准的情況下。
昆士蘭州的買家和賣家現在該做什麼
- 儘早聘請律師。 不要等到接近簽字或交割時才行動。
- 請解釋所有權結構。 如果交易涉及公司、信託、自管退休基金、代理人、海外人士或第三方出資人，請告知您的律師。
- 整理資金申請文件。 請準備好解釋定金和尾款的支付方式。
- 文件記錄家庭援助狀況。 弄清楚親戚給的錢是真金白銀的贈與還是需要償還的貸款。
- 請預留更多時間。 複雜的結構和海外資金可能需要進一步調查。
- 保持訊息一致。 提供給貸款機構、會計師、代理人和律師的詳細資訊不應相互矛盾。
Ensure Legal 如何提供協助
Ensure Legal 為昆士蘭州的買家、賣家、投資者和企業提供房地產交易的法律諮詢服務，包括合約審查。, 物業買賣及轉讓, 商業物業, 房地產開發和外國投資事宜。
及早獲得建議有助於在合約、所有權、資金和監管問題對交易時間表造成壓力之前發現這些問題。
請聯絡 Ensure Legal 諮詢您的昆士蘭房產交易事宜。
免責聲明 本文僅提供一般信息，不構成法律建議。反洗錢/反恐怖主義融資義務取決於具體服務、客戶和交易。請就您的具體情況尋求法律建議。
