在昆士蘭州購買有邊界侵占問題的房產：買家在簽署合約前應該檢查哪些內容

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元描述： 圍籬、車庫、露台或擋土牆是否真的位於房產邊界內？了解昆士蘭州的購屋者如何在簽署合約前檢查邊界、測量結果和是否有侵占。

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你看到的圍欄未必是法律意義上的邊界。

在查看房產時，大多數買家自然而然地會認為圍欄標誌著他們所購買土地的邊界。

這種假設有時可能是錯誤的。

圍欄可能建在房產內部稍稍偏內的地方，越過法定邊界，或者只是建在以前的業主多年來一直接受的位置上。

同樣的問題也可能出現在以下情況：

• 車庫；
• 車棚；
• 甲板；
• 陽台；
• 屋簷；
• 擋土牆；
• 棚屋；以及
• 邊界附近的其他永久性建築物。

在昆士蘭州，地界是透過地籍測量系統確定的。昆士蘭州政府特別建議聘請註冊地籍測量師進行測量。 身分調查 需要確定圍籬是否實際位於公共邊界上。

對於買家而言，這意味著實際上存在兩個不同的問題：

哪些部分看起來像是房產的一部分？

和

法律意義上的地界範圍是什麼？

它們並不總是相同的。

什麼是邊界侵占？

在昆士蘭的 《2023年物業法》, 如果一座重要的永久性建築物或其一部分延伸到他人的土地上，則可能發生侵占。

該法案明確規定：

• 建築物延伸至鄰近土地；
• 懸垂物延伸到邊界上；
• 侵入鄰近土壤的構築物；以及
• 侵入鄰近土地下方。

這意味著侵占並不一定意味著整個房間或車庫都建在了錯誤的土地上。

它可能只涉及結構的一部分。

例如：

車庫的大部分可以建在房產內部，但其中一面牆可以超出法定邊界 20 公分。

或者：

房屋可能完全位於自己的地塊內，而屋簷則延伸到鄰近的土地上。

這兩種情況可能都需要進一步調查。

例如：越界車庫

假設一位買家在布里斯本購買房屋。

邊界圍籬旁有一座獨立車庫。這座車庫已存在多年，似乎是該房產的一部分。

買方假定：

柵欄=邊界。

之後的身份識別調查卻顯示了不同的結果。

法律邊界實際上穿過車庫的一部分，這意味著建築物延伸到了鄰近的房產。

這就引出了一些問題，買家最好在交割前先了解這些問題：

• 車庫侵占了多少空間？
• 這個建築物存在多久了？
• 是否有地役權或其他已登記的安排？
• 鄰居知道侵占行為嗎？
• 業主之間之前有協議嗎？
• 鄰居是否可以要求解決這個問題？
• 買方是否仍希望以原條款進行交易？

對房屋進行常規目視檢查可能永遠無法發現這個問題。

如何確定法律界線？

昆士蘭州的土地測量系統確定了地界。

昆士蘭州政府表示，邊界是根據測量證據和測量標記來確定的，而不是僅依靠 GPS 座標、路緣石、柵欄或基於實地所見的假設。

只有經過適當註冊的地籍測量員才能在昆士蘭州進行地籍測量。

當買家需要了解現有圍欄或建築物是否符合法律邊界時， 身分調查 可能特別有用。

地籍測量員可以調查相關的測量證據，並確定地界相對於地塊上建築物的具體位置。昆士蘭的測量標準也要求記錄地籍測量過程中發現的相關侵占情況，並將嚴重的侵占情況告知受影響的業主。

產權調查是否顯示有侵占行為？

產權調查仍然是產權轉讓盡職調查的重要組成部分，但它與身分鑑定調查的功能不同。

產權和註冊規劃圖查詢可以確定諸如地塊的法律描述和影響土地的註冊權益等事項。

昆士蘭州土地登記處也提供測量圖，其中包含重要的地籍資訊。

然而，要確定你實際看到的車庫、圍欄、平台或擋土牆是否位於法定邊界上，可能需要地籍測量員將相關的測量證據與實際房產進行比較。

實際上：

這些搜尋是互補的。

買家何時應該考慮進行身分鑑定調查？

如果有明顯的跡象顯示邊界位置可能很重要，那麼進行身分識別調查或許是值得考慮的。

例如：

1. 一棟建築物緊鄰圍欄。

如果車庫、擴建部分或車棚緊鄰圍欄，而淨空似乎又很小，則需要格外注意。

2. 這道圍欄看起來很不尋常

圍欄可能會突然改變方向，出現無法解釋的偏移，或與相鄰地塊的圍欄看起來不一致。

3. 沿邊界建有一道擋土牆

在確定每個房產的位置以及了解任何現有的鄰裡問題時，擋土牆的位置可能變得非常重要。

昆士蘭州政府指南特別建議，如果業主需要確定擋土牆相對於邊界的位置，則應聘請地籍測量師。

4. 平台、陽台或屋頂向鄰近土地突出

請記住，根據《物權法》，侵占行為可能包括以下幾種情況： 懸垂.

5. 該房產的購買目的是為了重新開發。

即使是相對較小的邊界差異，當買家打算拆除、擴建、分割或重新開發房產時，也可能變得具有商業意義。

6. 賣方或代理人提及鄰裡協議。

例如這樣的陳述：

“鄰居一直對此並不介意。”

或者

“「那道圍欄已經在那裡30年了。」”

這些或許是有用的背景訊息，但也是仔細調查法律立場的理由。

圍籬與建築物侵占是兩個不同的問題。

邊界圍籬糾紛和建築物侵占是相關的概念，但它們受不同的法律規則管轄。

昆士蘭的 2011年鄰裡糾紛（圍籬和樹木分割）法案 處理相鄰業主之間的圍籬分割問題。

如果分界圍籬位於共同邊界上，則法律承認該邊界由相鄰業主平等擁有的一般原則。

然而，昆士蘭州民事和行政仲裁庭解釋說，完全位於一方土地上的圍欄屬於該方所有，即使鄰居也為圍欄的建造做出了貢獻。

因此，看到兩處房產之間有圍欄本身並不能確定法律邊界在哪裡。

如果因圍欄目的而對公共邊界的位置有爭議，昆士蘭州法律規定了由地籍測量員確定該邊界的程序。

擋土牆呢？

擋土牆需另外考慮。

擋土牆是 不被視為分隔圍欄 根據昆士蘭州的分界圍欄法，昆士蘭州民事和行政仲裁庭（QCAT）特別指出，擋土牆不在此列，因為它們通常會使其中一塊地比另一塊地受益更多，因此簡單的均等分攤方式並不適用。

這意味著買家應避免做出以下假設：

“因為它位於邊界上，所以兩個鄰居都要自動支付 50%。”

如果涉及擋土牆，可能會出現以下問題：

• 牆體相對於邊界的位置；
• 它支援哪種屬性？;
• 誰建造的？;
• 誰從中受益？;
• 其物理狀況；以及
• 無論是否存在任何協議或爭議。

昆士蘭州政府指南建議，如果擋土牆邊界問題無法輕易解決，則應同時尋求測量和法律建議。

這個問題與其他主題有很大不同，因此擋土牆的責任最好在另一篇文章中討論。

建築物侵占土地會發生什麼事？

昆士蘭州《財產法》賦予法院在處理建築物侵占案件時很大的彈性。

無論是侵占行為發生的土地所有者，或是受影響土地的所有者，都可以向法院申請救濟。

依具體情況，法院可作出以下命令：

• 要求轉讓或租賃土地；
• 授予地役權或其他權益；
• 需要編制調查計劃；
• 命令賠償；
• 需要對該結構進行改造；或者
• 要求清除侵占物。

法院可以考慮以下事項：侵占行為發生的情況、侵占行為的性質和範圍、受影響土地的價值和位置、規劃考慮因素以及任何一方所有者可能遭受的損失。

因此，沒有一種單一的結果適用於每一種侵占行為。

50毫米的屋簷伸出和建在邊界上的半個車庫，這兩種情況截然不同。

“「它已經存在20年了」並不能自動解決問題。

建築物的年代可能與整體事實歷史相關，但買家應該謹慎，不要想當然地認為長期存在的圍欄或建築物會自動改變法律邊界。

昆士蘭州《財產法》明確規定，根據 1994 年《土地所有權法》或 1994 年《土地法》享有的土地權益不能僅通過時效取得或現代遺失授予原則而產生。

《土地所有權法》也對因侵占而引起的逆權管有申請作出了具體限制。

因此，邊界和所有權問題可能變得非常複雜，涉及法律技術層面。僅憑歷史上的佔有情況不足以證明所有權已經變更。

買家簽字前應該檢查哪些內容？

如果可能有邊界問題，切實可行的盡職調查方法可能包括：

📑 1. 審核產權證和註冊圖紙

確切了解所購買的地塊，並審查相關的已登記權益，例如地役權。

📐 2. 考慮進行識別調查

如果實際邊界很重要，註冊地籍測量師可以確定邊界，並確定其與圍欄和建築物的關係。

🏠 3. 仔細觀察邊界附近的建築物

可能需要特別注意以下幾個方面：

• 車庫；
• 車棚；
• 擴展；
• 甲板；
• 陽台；
• 屋簷突出部分；
• 棚屋；以及
• 擋土牆。

📂 4. 查閱相關地役權文件

看起來不尋常的建築物或通道安排可能與現有的地役權或其他已登記的權益有關。

昆士蘭州政府指南指出，在調查這些問題時，可以取得地役權文件和註冊測量圖。

🏗️ 5. 查閱建築審核記錄

邊界勘測和建築許可查詢回答的是不同的問題。

一項調查可能會證實 該建築物位於何處.

建築和市政記錄可能有助於調查 已批准的內容.

對於靠近邊界的建築物，這兩種查詢都可能相關。

⚖️ 6. 簽名前請諮詢您的律師

如果在簽署合約前發現明顯的侵占或邊界不確定情況，律師可以就適當的進一步調查以及是否應考慮合約保護提供建議。

買方是否應該添加特殊條款？

有可能。

如果地界位置對購屋至關重要，買家應向其律師提出此問題。 簽署前.

根據具體情況，可能採取的措施包括：

• 在簽訂無條件合約前進行身分調查；
• 向賣方索取現有調查資料；
• 了解以往鄰裡協議的相關資訊；
• 調查已登記的地役權；
• 就已發現的侵占行為獲取法律建議；或
• 協商制定一份措詞恰當的盡職調查或勘測條件。

正確的處理方法取決於房產的具體情況和所發現的問題。

不應想當然地認為標準的房屋和蟲害條款可以保護買家免受所有勘測或邊界問題的困擾，因為實際的房屋檢查和地籍邊界調查的目的不同。

如果簽約後才發現侵占行為怎麼辦？

時機很重要。

如果買方在簽訂合約後發現可能存在侵占情況，律師可能需要審查：

• 合約;
• 任何特殊條件；
• 所有權證書和註冊圖紙；
• 調查結果；
• 地役權；
• 賣方陳述；
• 與邊界有關的信函；以及
• 交易已達到的階段。

侵權行為的存在並不會自動在每筆交易中產生相同的合約救濟措施。

法律地位將取決於合約條款和具體情況。

這也是為什麼明顯的邊界問題最好儘早調查的另一個原因。

測量師還是律師：誰負責什麼？

這些專業人士扮演著不同的角色。

📐 註冊地籍測量師

測量員可以確定地籍邊界，並確定邊界與現有建築物之間的物理關係。

在昆士蘭州，只有經過適當註冊的地籍測量員才能進行地籍邊界測量。

⚖️ 房產律師

律師可以協助處理以下事宜：

• 審查合約；
• 審查所有權和登記權益；
• 考慮地役權文件；
• 解讀調查結果的法律意義；
• 就特殊情況提供建議；
• 審查現有協議；
• 就已發現的侵占行為提供建議；以及
• 結算前評估合約選項。

測量員確認 邊界在哪裡？.

律師協助處理 這個邊界問題對交易意味著什麼.

昆士蘭購屋者的關鍵點

房屋檢查報告會告訴你能看到什麼。

產權調查可以提供有關土地的重要法律資訊。

但如果圍欄、車庫、露台或其他建築物的確切位置至關重要，則可能需要進行地籍測量以準確確定實際邊界。昆士蘭州政府指南特別建議進行識別測量，以確定圍籬是否與公共邊界重疊。

對買家而言，實際的教訓很簡單：

不要想當然地認為圍籬就是法定邊界。

如果房產邊界有任何異常之處，請在簽字前進行調查，而不是在交屋後才發現問題。

購買可能有邊界問題的房產？

Ensure Legal 安信法律 協助昆士蘭州的房產買家和賣家進行合約審查、產權調查、地役權、房產盡職調查、特殊條件和交割前發現的法律問題。

如果圍欄、車庫、擴建部分、露台或其他建築物靠近邊界，我們可以協助處理交易的法律方面事宜，並在需要進行邊界測量時與註冊地籍測量師合作。

在簽署合約前進行核實，可以讓買家有最佳機會了解他們購買的土地的具體情況以及潛在的邊界問題。

免責聲明：本文僅提供一般信息，不構成法律、測量、建築或規劃方面的建議。邊界位置、侵占權利和合約救濟取決於特定房產、測量證據、已登記的權益、合約條款和周邊情況。簽署合約前，請務必就您的交易尋求專業建議。